法人は不動産投資でどこまで節税できるのか? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

法人は不動産投資でどこまで節税できるのか?

■法人の方が税率が低く設定されている

法人は不動産投資でどこまで節税できるのか?

不動産投資をするために、個人から法人にわざわざ切り替える人がいます。
むしろ、不動産投資用の法人を立ち上げる人もたくさんいるくらいです。これは、日本では法人と個人に課される不動産所得の税率が異なっていることが理由です。
法人で不動産投資を行った方が、より低い税率で収入を得られる仕組みになっているため、同じ不動産を運用することを考えると、法人の方が圧倒的に節税することが出来るというわけなのです。

法人で不動産を取得している場合、具体的な税金の金額は、不動産投資において生じる利益と事業所得、そしてその他の利益のすべてを合計して割り出すことになります。実際の収入金額によって課税金額は異なって来るものの、税率は最高でも35パーセントまでと決められているのです。

しかし、個人で不動産投資をする場合は、この限りではありません。
個人所有の不動産の場合、賃料などの所得に個別に課税するわけではないというポイントがあるのです。個人のその他の給与や年金などのすべての所得を合計したものから、具体的な課税金額が割り出される仕組みになっています。そしてこの場合の税率は、最高でなんと55パーセントにまでなってしまうことがあるのです。ここには住民税も含まれています。個人の所得税に関しては、ご存じのとおりとても細かい累進課税が取られています。
更に、個人と比較しても、法人で不動産投資を行った場合、経費として計上できる範囲がより広くなっているのです。課税対象額さえ減らすことが出来れば、大元の部分で節約をすることが可能なので、法人として高い節税効果を狙っていくことが出来るというわけです。

■法人の具体的な節税金額をチェック

法人の具体的な節税金額をチェック

それでは、法人で不動産投資をする場合、具体的にはどのくらいの金額の節税が可能になって来るのかをチェックしていきましょう。

法人が不動産を所有しており、それを資産として運用していく場合は、税率は所定の法人税率に加えて、住民税率と事業税率を組み合わせて算出されることになっています。利益が400万円以内の場合は、税率が約22パーセント、400万円から800万円であれば約23パーセント、800万円以上であれば約36パーセント程度です。

個人の場合、給与収入から導き出される課税所得に上乗せすることが出来るのが不動産所得です。課税所得が400万円、給与収入が700万円、不動産所得が300万円であれば、不動産に適応される税金は90万円ということになります。給与で課税所得が発生していますから、不動産所得分はそこに合算されて税率が決定されるという仕組みになっています。しかし、法人の場合は個人の給与が影響しません。つまり、不動産所得の300万円に対してかかってくる税金はおよそ73万円程度です。税率は約22パーセントで済みますから、かなりの節税になっています。

法人が不動産投資をするメリットは、個人と比べて税率が安いからだけではありません。法人で行うからこそ期待できるメリットがとても大きいからです。減価償却費は特に注目すべきポイントのひとつです。法人の場合、任意償却が適応されるため、費用の枠内であればいくらでも計上できるという強みがあるのです。赤字の場合も、減価償却費全額を経費として計上しなくてはいけないという縛りが発生しません。

■法人は利益の調整をすることが可能

■法人は利益の調整をすることが可能

法人で不動産投資をする上で、融資は決して欠かせないものとなって来ます。
融資を取得するためには、融資先を納得させることが出来るだけの決算書が必要です。法人の場合、減価償却の範囲があくまで任意です。強制償却が適応されないため、合法的に利益を調整して、融資取得に有利な決算書を作成することが出来る仕組みになっているのです。
減価償却費を計上する前の利益があれば、まったく計上せずに税引前利益を設定することも出来ます。費用の枠内で0円でも一部でも計上することが可能なのは、法人ならではの強みだと言えるでしょう。

更に、法人が不動産投資をする上で、役員報酬の制度を活用することが出来ます。不動産投資によって獲得した利益を、役員報酬という形式をとって、給与分配することが出来るのです。
家族経営の法人などがよく使うテクニックとしては、不動産所得を給与が多い家族ではなく、給与が低い家族などに給与という形式で渡すことによって、家族全体での税金総額を少なくするという節税方法があります。

別の法人に勤務していても、専業主婦やパート、アルバイトという形を取っていても、不動産所得は法人から給与として支払っても原則的に問題はありません。

純粋に事業によって上がった利益を、各種税金によって支払うことで、法人全体としての収益全体がそこまで高いものではなくなってしまうということはあるでしょう。不動産投資を行い、効率良く利益を回収することによって、全体収益の上昇と、節税対策を同時に進めることが可能になる場合もあります。
企業規模や従業員数との兼ね合いを意識することを忘れないようにすることが重要です。

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