いくらかかる?アパート経営にかかる費用について | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

いくらかかる?アパート経営にかかる費用について

■物件購入費用からアパート経営は始まる

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アパート経営にはさまざまな費用がかかりますが、最初に必要となるのが物件購入費用です。
物件購入の費用は一般的にローンを組むことが多いためローン返済という形で毎月費用が発生します。もし返済が遅れればアパートを差し押さえられてしまうので、ローンは最優先で支払わなくてはいけない費用です。

新築アパートの物件費用は立地や大きさによっても異なりますが、新築で坪単価40~100万円が相場です。ワンルームだと1戸あたりの費用は300~350万円程度となります。階数を上げれば土地費用は割安になりますが、高層物件は階段を登る労力がかかるため家賃は安くせざるを得ません。新築するとなると高層建築は費用も時間もかかるので投資効率が低下するリスクも生まれます。

中古アパートの場合、相場は15~60万円と新築よりも安くなります。築40年を超える古いアパートだと立地によっては300万円前後で売りに出されることもありますが、古い物件は入居者確保が難しく表面的な利回りは高く見えても空室率の高さが影響して実質利回りは期待できません。

良質なアパートほど入居者確保が用意で安定した経営が望めますが、その分物件購入にかかる初期費用は高額になります。同じ規模のアパートでも木造より鉄筋コンクリート造の方が1.5倍程度割高になりますが、防音性など付加価値が高まることで家賃も高めに設定できます。
同じ戸数のアパートでもデザインや設備によって物件価格には大きな開きがあります。周辺物件の相場と比較し、割安なアパートを探すのがアパート経営成功への第一歩です。

■アパートの維持管理にはお金がかかる

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アパートは維持管理するだけでお金がかかります。放置すれば汚れ放題、痛み放題でどんどん劣化してしまうため適切な管理が欠かせません。
日常的な管理業務は管理会社に委託することになりますが、管理会社に支払う管理手数料は家賃収入の5~8%が相場です。これは清掃や簡単な点検など日常的な管理業務に対して支払われる報酬であり、落書きを消すなど通常業務外の仕事が増えれば別途報酬を支払う必要があります。建物の部屋数が多いほど管理費は割安になるため、部屋数が少ないアパートだと家賃収入の10%以上の管理費用がかかることも珍しくありません。

管理費を節約する方法として、労力はかかりますがオーナー自らが直接管理するという方法もあります。小規模なアパートではオーナーの直接管理はよくあることで、管理会社への報酬を削って利回りをあげられます。

アパートの設備に関してはオーナーが修繕費用を負担します。共有部分だけでなく各部屋の設備の修理や点検もオーナーの負担となりますが、大規模な修繕が必要になったときに修繕資金がないと大きな問題になります。そのため修繕に備えて日頃から修繕積み立て金として家賃収入の一定割合を積み立てておくのが一般的です。修繕積立金の目安は3~5%です。

アパートは時間が経てば建つほど修繕が必要な箇所が増えるため維持管理費はかさみますが、家賃は築年数とともに下がっていきます。維持管理費の増加は利回りを圧迫する大きな要因です。中古物件でアパート経営を始める場合は物件価格だけでなく、維持管理費の負担についてもチェックしておきましょう。

■万一の事態への備えと税金の支払い

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アパート経営には万一の事態への備えも必要です。多くの人が生活するアパートでは、常に火災のリスクが伴います。僅かな火種でもあっという間に広がってしまうのがアパート火災の特徴で、わずか数時間で大切な物件が灰になってしまう可能性があります。火災への備えとして火災保険には絶対に加入しておきましょう。

不動産投資ローンを組む場合は火災保険への加入が絶対条件として定められています。保険料はアパートの規模によって異なりますが、大切な財産を守るためにも費用を惜しまず必ず加入してください。

火災と並んで怖いのが水害と地震です。水害は火災保険でカバーされるケースがありますが、地震は火災保険の対象外です。地震による出火が原因の火災も火災保険では補償されません。火災保険とは別に地震保険にも加入しておきましょう。
ローンを利用する場合は生命保険への加入も必要です。完済前に死亡したときは生命保険金がローンの返済にあてられます。生命保険でローンが完済できれば物件は相続財産として相続の対象になります。

忘れてはいけないのが税金の支払いです。アパート経営にかかる税金は物件にかかる税金と収入にかかる税金の2種類があります。物件にかかるのは固定資産税や都市計画税ですが、物件にかかる税金の支払先はオーナーの居住地ではなく物件の所在地の自治体です。遠方の物件の場合は所在地の自治体で手続きしなくてはいけません。

収入にかかる税金は所得税と所得税額によって決まる住民税です。副業としてアパート経営している場合は合算した上で確定申告を行います。アパート経営で赤字が出ている場合は本業の所得税を減らす節税効果が生まれます。

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