不動産投資における利回りの目安とは? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

不動産投資における利回りの目安とは?

■不動産投資の「利回り」とは?

不動産投資における利回りの目安とは?

投資用不動産の購入を検討する場合に、多くの人が参考にする数字が「利回り」です。
不動産を購入してどの位の収益が上がるかは、利回りに左右されます。

利回りという数字は投資金額に対して年に何%の利益を得られるかという指標ですが、必ずしもこの数字が高ければ高いほど、いい投資物件だとは言えないのです。不動産物件の広告で真っ先に見る数字が「利回り」という方も多いと思いますが、その割には、正しい知識を持っている人は思いのほか少ないようです。

利回りの種類にはまず「表面利回り」があります。これは家賃収入を物件購入金額で割っただけの数字で、「年間の家賃収入÷物件価格×100」の計算式になります。不動産広告に載っているのがこの数字です。

また購入時や運営時にかかる諸費用を考慮して計算したのが「実質利回り」で、「(年間収入-年間支出)÷購入価格×100」で計算します。家賃収入から管理費、修繕積立金、税金などの諸経費を差し引いた実際の収入額を、購入価格に仲介手数料等を加えた物件取得費で割った数値になります。つまり表面利回りからランニングコストを差し引いた利回りと考えれば大丈夫です。ちなみに発生する諸経費(年間支出)の詳細を見ていくと、建物管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、賃貸管理会社管理費、火災保険料、税理士・弁護士等の報酬等が該当します。

このように「実質利回り」はネット利回りともよばれ、より現実的なシミュレーションができ、正確な収益性を知る事ができます。不動産投資をする際にはこの実質利回りを重視すべきです。

■利回りの相場と高利回り物件の探し方

利回りの相場と高利回り物件の探し方

不動産は築年数によって、利回りが変わってきます。
一般的には、少し築年数が古いマンション(築10年以上が目安)はもちろん本体価格は安くなりますが、家賃の下げ幅はそれほど大きくない為、表面利回りは8%を超えている物件も多いです。

しかし管理費・修繕積立金等メンテナンス費用が高くなる為、実質利回りは約5〜6%が多いようです。一方、築浅マンション(築10年未満が目安)は、本体価格が高い分、家賃で回収できる割合は低いので、表面利回りは6~7%の物件が多いです。しかし築浅のマンションは管理費・修繕積立金は安くなるので、実質利回りは4~5%の物件が多いようです。

また都市部と地方では利回りの本質に違いがみられます。
一般的には地方の方が物件が安い為、都市部よりは利回りが高い傾向にあります。だからと言って地方で物件を購入した方が得なのかと言えば、そうではありません。基本的に地方の人口は少ない為借り手が少なく、今後さらに人口が減っていく可能性もあり、空室になるリスクがある事を忘れてはいけません。逆に言えば都市部は人口も多く、今後の人口増加も見込めるので、地方よりは空室リスクは低いと言えます。

そして高利回りの物件を見つけるコツは、どこかに「いい物件が割安に売られていないか」という視点で探すのがいいでしょう。中には売主が何らかの事情で資金が必要な状況で、売却を急いでいるケースもありますし、一見古く汚れているだけで、ちょっとリフォームすれば問題ない物件が安価で売られている事もあります。時には売却に慣れていないオーナーと知識のない不動産業者等が売りに出した値付け間違いの物件もあります。

■利回りの目安は何パーセント?

 ■利回りの目安は何パーセント?

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がある事を説明しましたが、物件探しの際に重要な指標となる利回りの目安はどの辺りに置いておけばいのでしょうか?
不動産を購入する際には、物件価格以外にも管理費や修繕積立金などの諸費用が必要となります。加えて税金、火災保険料、ローンを組めば金利コスト等もかかります。これらの出費を考えると、重要になるのが損益分岐点という考え方です。

具体的には表面利回りが最低10%以上、 利益を考えると12〜15%はほしいです。そしてローンを組む際は、元本返済と金利を合わせたローンコストが実質利回りを下回るようにする事がとても重要になります。

しかし実際の物件探しで一件一件計算するのは大変なので、簡単な計算方法をご紹介します。それは広告にある物件価格を100で割って、その家賃で貸せるかどうかを考えるのです。物件価格を100で割ることで、1ヶ月分の家賃の目安となり、物件価格の1%を回収する事を意味します。
つまり年間にして12%回収できるという事です。物件価格が1000万円であれば、100で割ると家賃は10万円になります。家賃10万円で貸せるかどうかを考えればいいのです。もちろんそれには家賃の相場を知っておく必要が有りますが、投資に適した物件かどうか、最初のふるいにかけるという意味で、とても役に立つ方法だと思います。

ただ現実的にこの基準で選ぼうとすると、不動産業者からは「無理ですよ」と言われてしまうかもしれませんが、そこはめげずに根気強く探しましょう。不動産投資にはそれ位の慎重さと情報収集力が必要なのです。

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