破綻=自己破産?不動産投資で破綻のリスクを避けるには? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

破綻=自己破産?不動産投資で破綻のリスクを避けるには?

■サラリーマンは使える時間が少ない点に注意

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サラリーマンが不動産投資を始めるメリットは、収入が確保されているため融資を受けやすい点です。
収支のバランスがとれていれば小口の物件からでも不動産投資は始めやすく、老後に向けた資産形成のために活用する人も増えています。一方で、不動産投資に失敗し、経済的に破綻してしまう人もいます。これにはサラリーマンならではの理由が絡んでいることも多いのです。

まず、サラリーマンは本業があるため使える時間が限られます。
そのため、物件の状況確認やメンテナンス状況などを逐次把握することは難しくなります。状況の把握が難しくなれば管理の委託や修理の委託などで費用がかさんでしまう事も多く、相場に疎いことから交渉が出来ないケースも多いのです。
毎月の収入は貰えるものの、維持管理費を含めるとマイナスになってしまうケースも増えやすくなります。物件の利回りはあくまで想定であることを理解する必要があります。

投資を拡大しすぎて融資が続かず、結果的に破綻してしまうケースもあります。特に最初の投資に成功してしまうと、バランスを考えずに不動産投資にリソースを集中させてしまい、加速度で気に収益が悪化してしまうケースも珍しくないのです。
投資する物件によって収益率が異なるため、マイナスになるリスクを織り込んでうまくコントロールすることが重要なのです。

余力を残さずに投資をすれば、銀行の融資が続かなくなった場合などに資金繰りが追い付かず、物件を手放さざるを得ない状況にも陥ります。サラリーマン投資家は使える時間が少ない分、じっくりと経験を積みながら、慎重に投資することが重要になるのです。

■不動産投資は見切りも重要になる

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不動産投資で重要になるのは、物件を売却するタイミングです。特に修繕費などで赤字が出てしまう物件や、空家率が高い物件は早めに売却した方が良い場合もあります。
これは投資を続けても状況が好転するとは限らないためです。投資を成功させるためには損失を最小限に抑えるための出口戦略が重要になるのです。

少なくとも、物件を売却すれば固定資産税などの赤字が続く状況を改善することができます。また、建物は基本的に年数がたつほど価値が低くなるため、売却額も下がりがちです。こだわりや執着が強いほど損失が拡大するリスクが高まるため、一歩引いて冷静に見る視点も重要なのです。

健全な資産の形成を目指すのが不動産投資の基本であり、破綻のリスクを避けるために最も大切なことなのです。
リスクを避けるための不動産投資法の一つに、売却のしやすさで物件を選ぶ方法が挙げられます。例えば駅からの距離や築年数の新しさは注目のポイントで、立地などが良ければそれだけ売却しやすくなります。利回りが低下してしまう場合も増えるものの、安全性を重視したほうが将来的な利益につながることも多いのです。
短期的な投資で利益を上げようとすれば、それだけリスクが高まることも理解する必要があります。高い利回りが期待できる物件はそれだけ手間がかかる場合も多いのです。

限られた時間で不動産の売買や管理をしなければいけないからこそ、物件の厳選は大切になります。場合によっては専門家のアドバイスを受けるなど、積極的に学んで時間と費用を節約する意識を身に着けることが重要なのです。

■破綻を避けるためには維持の見直しも重要に

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不動産投資による破綻を避けるためには、保険や管理の見直しも重要になってきます。
これは保険会社や管理を委託する会社によって毎月の費用が大きく変わってくるからです。収益性を高めるためには投資に関わるサービスの費用の相場を知ることが大切で、合い見積もりなどを駆使することも大切なポイントなのです。業者の言いなりでは自分の取り分が少なくなってしまう事もあるため、積極的に調べる事や交渉を行うことも必要になるのです。

金利の見直しも重要なポイントです。銀行によって融資の金利は異なっており、乗り換えで安くなることもあるからです。
一方で、乗り換えてしまうと信用リスクを招く場合もあるため、利用には慎重な判断が必要になります。今お金を借りている銀行と交渉をするのも方法で、交渉によって金利を段階的に引き下げ、半分以下にしたという投資家もいます。金利は交渉しなければ銀行の設定のままになってしまうため、しっかりと話し合うことで引き下げが可能なケースもあるのです。

大切なのは、サラリーマンであっても不動産投資を始めるのであれば事業主としての顔が必要になる事です。ビジネスパートナーを選ぶことは非常に重要で、お金を払っている以上はサービスを受けて当然という意識を捨てる必要があるのです。
サービスを提供する人間によって、お金に対するサービス品質の意識は大きく異なります。物を言う投資家にならなければ利益を逸してしまうケースが増えてしまうのです。理不尽があった場合も耐えるのではなく、積極的に変えるための努力が必要になってきます。
また、場合によっては業者を変更するなど、コストパフォーマンスを意識した決断が必要になるのです。

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