個人での不動産投資では、どこまで節税できるのか? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

個人での不動産投資では、どこまで節税できるのか?

■個人が行う不動産投資でも節税できる

個人での不動産投資では、どこまで節税できるのか?

不動産投資が節税に使えると言うのは事実です。
特に物件を購入した年の節税効果が大きく、登録免許税や不動産取得税を経費として計上し、確定申告が可能だからです。

そのため、経費として計上した金額は非課税になり、所得税の課税対象から外すことができるのです。
不動産取得税などは物件の購入価格などから割り出されるため、高額になる傾向があります。年収によるものの、所得税は10パーセント以上になり、不動産投資が出来るだけの余力があれば20パーセント超える場合が大半です。

経費として計上した2割程度の節税が見込めるだけでもかなりの金額になる事があります。また、住民税や社会保険料にも影響があることを考えればさらに節税効果は高まるのです。

注意しなければならないのは、確定申告を行わなければしっかりと節税効果を得られなくなることがある点です。
不動産投資を行う場合は多くの場合個人事業主として確定申告を行う必要があります。
経費や税金の控除枠は自分から活用しなければ適用されないものもあるため、何が節税に仕えて、何が使えないかはしっかりと把握しておく必要があるのです。

経費などの他に維持費などのコストが必要で、収入より支出が多ければ翌年以降にマイナス分を繰り越しができる制度もあります。
繰り越した赤字は収入と相殺することができるため、さらに節税効果が見込める場合もあるのです。
家賃収入などが発生するタイミングによっても節税効果が大きく変わってくることもあるため、税理士等と相談しながら話をつめるのも大切になります。

計画的な物件購入を行った方が節税効果は高まるのです。

■不動産投資は減価償却による節税効果も

不動産投資は減価償却による節税効果も

不動産投資を利用した場合、固定資産税などの各種税金がかかるだけでなく、修繕費や管理費、各種保険費用などの費用が発生します。

これらは経費として計上が可能となっていますが、もう一つ覚えておきたいのが減価償却費です。
減価償却費とは建物や各種設備などの劣化を会計上の費用に織り込める仕組みで、節税にも貢献してくれるのです。特に建物は耐用年数が長いことから、長い間減価償却による恩恵を受けられるのです。減価償却率や耐用年数は法律上の規定があるため、鉄筋コンクリートの建物か、木造建築かなど、分類によって異なってくるのもポイントでぢ・耐用年数が長いほど減価償却率は低く、長く節税効果に期待できます。

逆に耐用年数が短いほど減価償却率は高いため、短期の節税効果が見込めるのです。
また、不動産投資に必要な物であれば、各種事務用品なども消耗品費や減価償却の対象とすることも可能なため、税理士や税務署などに認められるか確認するのも方法です。
不動産投資をする場合は個人事業主として節税のためなにが活用できるかを把握し、積極的に活用する能力も必要になるのです。
何を経費とするかで節税効果が大きく変わってくることもあるのです。

ただし、必要性がない物を経費や減価償却の対象とした場合は、追徴課税などが発生することがあります。税務調査などが入ることもあるため、嘘の申告をしないようにする必要があるのです。

あくまで法律の認める範囲でしか費用の計上は出来ないため、個人の都合の良い解釈をせずにしっかりと確認することが大切になります。

■不動産投資で収入を得られれば課税も増える

不動産投資で収入を得られれば課税も増える

不動産投資には経費や減価償却費などによる節税効果が見込めますが、家賃収入などを得られるようになり、収支がプラスになればそれだけ課税金額が増えることになります。
入居者が安定して入り、黒字が出るようになれば課税額も増える計算になるのです。
そのため、初年度は各種手続きや税金の関係で節税効果が見込めても、翌年以降は節税よりも収入増と支払いの方が上回ってしまう場合も珍しくないのです。もちろん、減価償却などの費用や、各種費用で赤字になれば本来の所得収入から差し引くように確定申告も可能です。
赤字の繰り越しを利用して、数年間節税を見込める場合もあります。
ただし、いつまでも赤字であれば投資としては失敗であるため、いかに早く収入に結び付けるかが大切になるのです。

また、投資する不動産の規模や、確定申告の方法によって納めるべき税金に違いが出る点もしっかり覚えておく必要があります。
税率の適用や控除額は運用規模やどのような申告方法を選ぶかで変わってくるため、事前の準備で節約できることがあるのです。例えば事前に青色申告の対象者として事業者登録を行い、既定の方法で帳簿をつければ税金の控除を受けることができます。

また、相続税対策に不動産投資を行う人もいますが、節税効果が見込めるかはケースによって大きく異なります。
生前贈与などを行った方が良い場合など、個人差が大きいため、むしろ税理士や投資の専門家に相談した方が効率的な場合も多いのです。

大切なのは不動産収入を得つつ、黒字を増やすことであり、節税ばかりに目が行っても収支が合わなくなってしまうのです。

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