不動産投資ではレバレッジが大事!そもそもレバレッジとは? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

不動産投資ではレバレッジが大事!そもそもレバレッジとは?

■そもそもレバレッジとは何か

そもそもレバレッジとは何か

不動産投資において、レバレッジを効かせることが重要とよく言われます。そもそもレバレッジとは自己資金に加えて、金融機関からの融資を用いることをレバレッジと言います。
例えば、1000万円で売りに出ている区分所有マンションを、自己資金1000万円で購入した場合は、レバレッジ1倍で不動産投資をしたことになります。
しかし、単純計算で自己資金を100万円にして、金融機関から900万円の融資を受けて区分所有マンションを購入した場合は、レバレッジ10倍で不動産投資をしたことになります。
ただし、サラリーマンなどの個人の立場で金融機関から受けられる融資金額は、高い給与収入を得ているサラリーマンでも最高3億円程度と云われています。
一般的には不動産投資家は、自己資金に対して10倍のレバレッジをかけて不動産投資をしていると云われていますので、個人の立場では最大規模で、自己資金3000万円に対して約3億円の不動産投資を行っていることになります。

3億円の不動産投資を実施し、この時点で事業に問題がなく、さらなる事業規模の拡大を目指すのであれば法人を設立して、不動産会社として金融機関から融資を受ける道を選択することが可能です。

そして、個人の立場では不可能に近かった一棟の賃貸マンションを、金融機関からフルローンで借りることも可能となります。ただし、手付金はあらかじめ自己資金で捻出する必要があります。
例えば2億円の物件をフルローンで借りる場合は、1000万円の手付金が必要ですから、実質的にレバレッジ20倍で一棟の賃貸マンションへの投資が可能と言えそうです。

■レバレッジを効かせるメリット

レバレッジを効かせるメリット

不動産投資においてレバレッジを効かせるメリットは、効率的に現金収入を得ることができたり、自己資金の投資金額に対して高い利回りを得ることができる点にあります。

例えば築30年の区分所有マンションを約2500万円で購入したとします。
この物件は、月額家賃が20万円となっており表面利回りが9.6%です。そして管理組合に毎月支払う管理費や修繕積立金、それに毎年支払う固定資産税を差し引くと年間の実質利回りが約8%となります。この物件を全額自己資金で購入したら、投資金額を回収するだけで10年以上必要です。

しかし、現在のように日本銀行が低金利政策をとっているときは、金融機関から借りられるだけお金を借りた方がメリットが大きくなります。仮に、自己資金300万円で、残り2200万円を金融機関から2.5%の金利で期間30年で借りたうえで、この物件を購入したとします。すると、毎月の経費として金融機関へのローン返済が約9万円追加されますので、年間の実質利回りは3.5%程度まで低下しますし、年間の現金収入は約85万円まで低下します。

しかし、自己資金300万円の投資に対して年間の現金収入が85万円と計算すると、約28%の年間利回りとなるのです。ですから、4年間保有していれば初期投資費用を回収できることになるのです。
このため、自己資金300万円を回収したあとは、次の不動産投資へ動けることになります。仮に次の不動産投資物件も、同様の区分所有マンションであれば、さらに4年後には再び自己資金300万円を回収することが可能です。8年間で現金300万円と、2つの区分所有マンション(資産価値約5000万円)を所有できます。

■レバレッジを効かせた場合のリスク

レバレッジを効かせた場合のリスク 

レバレッジを10倍以上かけていると、当然、リスクを抱えることにつながります。
もっとも大きなリスクは借り入れ金利の上昇です。とくに現在のように、日本銀行が大規模な金融緩和策を実行し、10年物の長期金利を0%近辺に抑制する政策をとっていると、これ以上金利が下落することは考えにくいですから、これからは金利が上昇するしかないと予測しておくことが賢明です。

金利が上昇しても、不動産投資において失敗しない方策としては、あらかじめ実質利回りを5%以上確保できる物件に絞って、投資を実行することが重要だと思われます。この場合の実質利回りとは、家賃収入から固定資産税、毎月の管理費や修繕積立金、金融機関へのローン返済を差し引いた手取りの現金収入に対する利回りです。これが5%を超えていれば、金利が上昇しても現金収入がマイナスに転落する確率は低いと予想できると思います。

もうひとつ、レバレッジをかけていることによるリスクとしては、投資不動産の資産価格が下落することによる担保価値の低下です。
つまり、不動産投資ローンを借りるにあたっては、購入した不動産を金融機関に対して担保として差し入れているわけですが、資産価格が下落してしまえば担保割れとなってしまい、不動産投資家は追加で別の資産を担保に差し入れるか、あるいは一部の借入金を前倒し返済する必要に迫られます。

このため、不動産投資をするにあたっては資産価格が下落するリスクの低い物件に絞って、不動産投資を実行することが必要です。資産価格が下落さえしなければ、担保価値も下落せず、安定的に金融機関からの融資を受け続けることができ、高レバレッジ経営を続けることが可能です。

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