これだけは押さえておきたい!利回りの最低ライン。 | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

これだけは押さえておきたい!利回りの最低ライン。

■不動産投資の利回り最低ラインは10%

不動産投資の利回り最低ラインは10% 

不動産投資における利回りの最低ラインは、10%と思われます。
個人向けアパートローン審査では、毎月のローン返済後の収支計算が重視されます。同じ利回りの物件でも、融資期間が15年よりも30年のほうが毎月の返済額が少なくなりますので、毎月のローン返済後の現金残高は多くなります。

そのためアパート物件の利回りが低くても融資期間が長くなれば、毎月のローン返済後も現金は残りますので、金融機関からのアパートローンは実行してもらえます。
しかし利回りが低い物件を購入してしまうと、融資期間を30年といった長期間とせざるをえず、そのために支払利息が多くなってしまいます。おまけに、もともと利回りの低い物件であれば、毎月のローン返済後の利益や現金は少なくなるため、苦労は多いが得るものは少ないという結果にならざるをえません。

さらに、いまは日本銀行による大規模な金融緩和が実施されている最中ですから、景気が良くなれば一気に金利は上昇していきます。そうなると、変動金利で借りているアパートローンも借入金利が上昇し、支払利息が急増する懸念があり、ローン返済後に残る利益や現金はさらに少なくなってしまいます。

もちろん、アパートローンを借りる期間が10年や15年では、毎月のローン返済後の収支が赤字決算となったり、現金も残らないおそれがでてしまいます。それは回避しなければなりませんので、アパート投資をする際は、融資期間は20年から25年程度に設定して、毎月の収支が黒字決算となり、現金収支も黒字となるように図らいます。
しかし肝心なのは利回りであり、急速な借入金利の上昇にも耐えていくには10%が最低ラインなのだと思われます。

■最終的な利益を重視して、最低ラインを計算

■最終的な利益を重視して、最低ラインを計算

不動産投資の場合は、購入した物件を永遠に賃貸できるわけではありません。
いつかは売却することによって、はじめて不動産投資が成功したか否かを判断することができます。これを踏まえたうえで、購入する不動産物件の利回りにおける最低ラインを導き出さなければなりません。

出口戦略を考えた場合、不動産売買の取引コストを念頭に置かなければいけません。不動産売買の場合は、購入時と売却時であわせて物件価格の20%かかってしまいます。さらに、売却時の不動産価格は購入時よりも10%は下落していると想定しなければなりません。
不動産投資におけるコストをあらかじめ30%と仮定して、一方の不動産投資ローンの融資期間を30年と仮定した場合、ローンの返済方式を元金均等返済としても、30%分のローン債務を減らすのに9年間必要となる計算となります。つまり、不動産投資ローンの残債という観点から判断すると、9年間は投資した物件を売ることはできません。さらには、新たな入居者を呼び込むために賃料を下げたり、景気が過熱して借入金利が上昇してしまえば、さらに投資物件を売却できない期間が続いてしまいます。

つまり、投資物件を約10年間保有している間で、最低でも30%は利益を挙げなければ、不動産投資は赤字という結果に終わってしまうのです。物件を購入してから売却するまで10年と仮定する場合、最低限のコストが10年間で30%かかり、さらに物件の管理コストや固定資産税もかかります。そしてローンの支払利息も発生します。このような観点で計算しても、不動産投資をする判断基準となる年間利回りの最低ラインは10%と思われます。

■利回りが10%ならば、買う側は有利

利回りが10%ならば、買う側は有利

収益性不動産の評価方法には3種類があります。原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類です。
原価法とは、土地を単価×面積で計算し、建物を新築時の単価×面積×現価率で計算した方法です。この方法で計算した価格を、積算価格といいます。
次に、取引事例比較法とは、土地など不動産の取引事例を基準とし、同様の不動産が土地面積あたりいくらで売買されているかを比較して、資産価値を評価するものです。この方法で計算された価格を、比準価格といいます。これは区分所有マンションの評価にも使われています。なお、古いアパートとなると建物価値が0円に等しいですから、土地建物の積算価格と土地の比準価格は、近い数字となる傾向があります。

もうひとつ収益還元法とは、不動産が生み出す収益に着目して、不動産の価格を算出する方法です。算出方法は、年間収益÷利回りとなります。例えば、年間の家賃収入から固定資産税などの経費を引いた収益が300万円で利回りが10%と仮定すると、3000万円の資産価値となります。収益還元法により算出された価格を、収益価格といいます。収益不動産の購入や売却に際しては、積算価格だけでなく、収益価格もあわせて検討することが重要です。

買う側にとっては、収益還元法で値付けされた物件が、積算価格よりも安く売りだされている場合は、買いのチャンスです。収益還元法とは不動産の収益性を積極的に評価する方法だからです。とくに利回りが10%のアパート物件が、積算価格よりも安く売りに出されている場合は、不動産賃貸業としても安定した経営ができると思いますし、転売するときには買い手が現れやすいと思われます。

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