どこまで経費に計上できる?不動産投資の必要経費とは? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

どこまで経費に計上できる?不動産投資の必要経費とは?

■不動産投資を行うなら経費を知っておこう

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不動産投資を行うサラリーマンの方が増えてきていますが、不動産投資において経費の仕組みを知っておくことは非常に重要です。
経費と聞くと支出が伴うマイナスのイメージを持っている人がいるかもしれませんが、必ずしも支出が伴うものばかりではありません。支出が伴わない経費として減価償却費があります。

建物や自動車などの固定資産のうち「時の経過とともに資産価値が低下していく」ものを減価償却資産といいます。
同じ不動産でも土地については、適用されませんので注意しましょう。減価償却資産を取得した時に必要だった金額は、取得した年に全額費用とするわけではなく、使用可能な年数(耐用年数)に分けて経費とすることができるのです。
この耐用年数にわけて経費にすることができる費用を減価償却費と呼びます。

耐用年数は個人や民間業者が独自に設定するものではなく、固定資産の種類や構造などで異なり、法律で定められています。
また、全ての固定資産が対象となるわけではなく、取得価格が10万円未満の場合や使用期間が1年未満の場合は、全額その年度の経費にすることができますし、取得価格が20万円未満の場合は一括して3年間に分けて償却することが可能です。
例えば取得価格が8万円だった場合は、その年に全額経費にするか、3年にわけて経費にするかを選ぶことができます。

この減価償却費は、実際の支出の有無に関係なく経費とすることができるのが特徴です。例えば、ある年度で減価償却費が300万円計上されていて、その年度の収支が200万円の赤字であった場合、減価償却費の300万円は実際には支出していませんので、手元資金は100万円の黒字になっています。

■減価償却費の経費計上方法

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それではもう少し詳しく減価償却について考えてみましょう。減価償却の計算方法はどのようになっているのでしょうか?

減価償却の計算式は2通りの方法があります。それが「定額法」と「定率法」です。その違いはそれぞれの名前の通りで、毎年一定額を減価償却費として計上していく方法が「定額法」と呼ばれ、毎年一定の比率で減価償却を行っていく方法が「定率法」と呼ばれます。

この2つを比べた場合に一番大きな違いは償却金額の違いで、できるだけ早く経費化したい場合は「定率法」を選び、長い期間経費として計上したい場合は「定額法」を選ぶと良いでしょう。

何故かというと、定率法は平成24年4月以降に取得した固定資産に対しては定額法の2倍の償却率で計算するように決められているからです。

例えば1,000万円で取得した固定資産の耐用年数が10年の場合、定額法の償却率は10%で毎年100万円を減価償却費として計上することができます。これに対して、定率法の償却率は20%となり、取得初年度は1,000万円×20%=200万円を経費として計上できますが、2年目は800万円×20%=160万円、3年目は640万円×20%=128万円となるため、毎年経費として計上できる減価償却費は減少していきます。

そのため、この例で考えると5年目以降の減価償却費は定額法の方が大きくなっていくのです。
ただし、減価償却を行える資産については建物や機械、自動車などがありますが、平成10年4月以降に取得した建物については定額法しか選択できませんので、注意しましょう。

■サラリーマンにおける経費のメリットとは

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減価償却以外に経費になるものにはどのようなものがあるでしょうか?
基本的には「不動産収入を得るために必要となった費用」で、例えば固定資産税や都市計画税などの租税公課、借入金の利子、修繕費、専従者給与などです。

借入金の利子は建物部分の借入に対する利子しか費用の対象とならないため、土地と建物両方を購入する場合はできるだけ建物部分でローンを組むようにしましょう。

一方で必要経費にならないものとしては、生計を一つにする親族への地代や給与(青色申告で確定申告を行った場合における専従者給与は除きます)が挙げられます。

また、よく勘違いしやすいものとして、不動産の取得にかかる費用はその不動産の取得費に含まれますので費用とはなりません。例えば、不動産仲介手数料や新築時の場合における業務開始前の借入金利子などです。また、売却を行う際の立退料も譲渡費用に含まれ、必要経費としては勘定しませんので、注意してください。

不動産投資で得られるメリットとしては、客付がちゃんとしていれば、安定した家賃収入を得られることや資産を持っている方であれば、相続税対策になると言ったことが挙げられます。一方でサラリーマン投資家の方が不動産投資で得られる最大のメリットは、不動産所得は給与所得との損益通算が可能であるということです。

損益通算を行うことによって、給与所得を少なくして所得税の軽減に繋げるのです。ただし、この方法は経費についてよくシミュレーションをした上で行う必要がありますので、経費について勉強して、実際には支出の伴わない費用である減価償却費を上手に活用していただければと思います。

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