駐車場経営は高利回り?落とし穴はないのか? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

駐車場経営は高利回り?落とし穴はないのか?

■駐車場は立地が良ければ高利回りに

駐車場は立地が良ければ高利回りに

不動産投資の中には駐車場経営という選択肢もあり、大きな利益を上げている人もいます。20パーセントを超える高い利回りを確保する人がいる一方で、平均値はかなり低く5パーセント程度だという説もあります。

立地によって収益性の高さが大きく異なるだけでなく、地域によっては差が出る点にも注意が必要です。コインパーキングにするか月極駐車場にするか、あるいは立体駐車場にするかなど、選択によっても大きく変わってくるのです。

高い利回りを確保する方法は、駅前などの一等地を狙うのではなく、大型の病院や大学の近くなど安定した集客が見込める場所に駐車場を作ることです。
駅前の一等地の場合は税金負担が重いことから採算割れしてしまう可能性が高くなってしまうのです。
駅からは若干離れた土地の方が維持コストが安くなるため、採算がとりやすくなります。
また、病院に通う人は長い時間駐車場を利用する可能性が高く、利益の確保もしやすいのです。もちろん、より車の出入りが激しい土地を確保すればさらに採算性が高まります。
一方で、利回りが低くとも安定した収入を確保したい場合は、月極駐車場にしてしまうのも方法です。マンションの近くなどに駐車場を作れば安定した収益源になってくれることが多いのです。
月極駐車場はいったん契約者が決まってしまえば何もせずとも収益があがってくるため、不動産投資の中でも比較的難易度が低いのが特徴になっています。
駐車場経営の魅力は、何よりも初期投資額が少なくても始められることです。採算割れした場合のリスクも低いことから、分散投資をする手法としても人気なのです。

■借地を使って駐車場経営を始める人も

借地を使って駐車場経営を始める人も

駐車場経営は土地を買わなくても始められるのがポイントで、借地を利用したビジネスも存在しています。
借地を利用する場合でもコインパーキングを運営する場合はアスファルトやコンクリートで舗装した上、精算機やフラップなどを設置する必要があります。

月極駐車場であれば未舗装でも利用が可能ですが、雑草が生えるなどの弊害が生まれる場合もあります。管理会社に委託することも可能な一方で、利益が圧迫される原因ともなるため注意が必要です。
原状回復で土地を戻さなくても返せる場合が多いため、契約内容を確認しつつ最適な方法を探る形になります。

自分で土地を買って駐車場経営をする場合は、経営がうまくいかなければ売却するなどの選択肢も出てきます。
また、コインパーキングを利用している場合は精算機などは他の駐車場に転用が可能です。減価償却の対象にもなるため、ある程度の経費対策もできるのです。無駄が少ないのも駐車場経営のメリットと言えます。

駐車場経営で大切なポイントは、土地代のバランスになります。税金と賃料の兼ね合いをはかりつつ、効率的な駐車場運営を心掛ける必要があるのです。マンション経営が軌道にのってから物件に付属する形で駐車場経営をはじめ、利回りなどを確認しつつ拡大していく人も多いのです、

また、駐車場であれば住民トラブルが起きる可能性がほとんどないというのもポイントです。利回りが高いアパートやマンションでも、住む人間に問題があって価値が目減りしてしまう場合も存在します。人間を相手にするからこそ、読めない部分もあるのです。地震などの災害リスクも低く抑えられるためトラブルを避けたい人に人気なのです。

■駐車場の利回り表示には注意が必要

駐車場の利回り表示には注意が必要

駐車場の利回りは表示の仕方によって大きな差が出ます。
特に面積比で利回りを計算した場合、東京では700パーセントを超える場合もあるほどです。ただし、この利回りは未舗装で利用できる場合に限ります。実際にはアスファルトやコンクリートの舗装を行うことで利回りは半分以下に下がります。

また、駐車場経営でネックになるのが固定資産税の高さです。
建物がある場合と建物が無い場合では固定資産税の計算方法が異なるため、一気に割高になってしまう場合もあります。
固定資産税の支払いを含めた場合の駐車場の利回りは土地価格の数パーセントまで下がってしまう事も多いのです。駐車場の利回りは舗装方法や運用方法で大きく異なるため、利回りが提示された駐車場を購入する場合は気を付ける必要があります。

また、コインパーキングや月極駐車場を始めても、すぐに収入に結び付かないことは覚えておきたいポイントです。
駐車場の存在が知られるようにならなければ、利益が全く上がらないこともあるのです。駐車場として完成した状態で物件を購入した場合を除き、どれだけ宣伝して存在を定着させられるかが利益のカギを握ります。最初から手間がかからないわけではないため、楽をすることが前提で駐車場経営をしようとすると落とし穴にはまってしまうのです。収益を上げるためにはある程度の努力や時間も必要になります。

比較的リスクが低いとはいえ、駐車場経営も投資の一形態です。
マンション経営やアパート経営とメリットとデメリットを比較も重要になってきます。土地に合わせた最適解を考えるのが経営者の腕の見せ所であり、収益を上げるポイントになってくるのです。

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