区分所有?一棟買い?どちらがお得? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

区分所有?一棟買い?どちらがお得?

■区分所有マンションのメリット・デメリット

区分所有マンションのメリット・デメリット

区分所有マンションへの投資とは、分かりやすくいえばマンションの一室を買い、それを賃貸に出すことで家賃を得るという投資方法です。
この投資方法のメリットは、一棟丸まる買わなくても建物のグレードを享受できること、また管理の手間がかからないこと、そして低予算で始められることが挙げられます。

これらのメリットを一言で言い表すならば手軽だ、ということです。
一棟買わずともそれなりのグレードのマンションを買えばお客さんも付きやすいですし、基本的な管理は管理組合がしてくれますし、一棟買うことに比べればはるかに低予算で始めることができます。
このような手軽さからサラリーマンなどが借金をせずに始められる不動産投資として区分所有マンションへの投資は人気があります。

ただし、区分所有特有のリスクもあります。
それは、それなりのグレードだからといって、入居率が良いとは限らないことです。
というのも、同じマンションや近くの同クラスのマンションで賃貸物件があれば、比較されますし、例えば一部屋しか所有していなければ、家賃が入ってくるかどうかは0か100かのどちらかです。
家賃が入ってこなければ、ただ単に管理組合に管理費や修繕積立金を支払い、固定資産税を納め、いつとも知れない入居者が現れるのを待つしかありません。

そして、最後のデメリットとして、売りにくい、というのもあります。中古マンションの一室というのはなかなか売れにくいのが現実です。このように区分所有マンション投資は手軽というメリットがありますが、その手軽さが逆に足かせとなる投資方法でもあります。

■一棟買いのメリット・デメリット

一棟買いのメリット・デメリット

不動産投資をする者にとっての一つの夢が一棟買いではないでしょうか。
まさに一国一城の主といったところです。そのような一棟買いですが、どのようなメリットがあるのでしょうか。

一棟買いのメリットは、区分所有投資のデメリットとちょうど逆側であり、また借金によるレバレッジを効かせてキャッシュフローの大きな流れを作り、そして売却時に大きく儲ける、というそのスケールの大きな儲け方です。

では、区分所有投資のデメリットとちょうど逆側についての説明です。
逆側とは、つまりある程度のグレードのマンションであれば、満室は無理であってもそこそこ埋まるため、0か100かという極端な入居率にはなりにくいこと、また修繕積立金も自分で計画的に積み立てることができるため、自分の投資設計に合わせた積み立て方を行えることです。

そして、売却時には、不動産は一物一価です。そこにある不動産はその物件しかありません。他と比べるにしても参考程度にしかならないのが実際です。

では、デメリットはどのようなものがあるのでしょうか。まず、区分と違い、管理会社に頼むにしろ、自分でするにしろ管理の手間がかかります。
また、基本的に金融機関からお金を借りて投資を行うため、区分所有よりは空室による資金繰りの悪化による影響が深刻になります。

また、地震大国であるわが国では、災害リスクというものは無視できません。
それを軽減するためには、複数の物件を持つことが必要になります。しかしながら、一棟買いとなると複数の物件を所有するとなれば、かなりの金額になります。こういった面が一棟買い投資のデメリットです。

■区分所有と一棟買いのどちらが得か?

区分所有と一棟買いのどちらが得か?

不動産投資で最初の悩みは、この区分所有マンション投資と一棟買い投資のどちらから始めるか、ということではないでしょうか。
この二つは、今まで述べたようにまさに対極にある存在です。お互いのメリットが相手へのデメリットとなり、その逆となるのです。

では、どちらがよいのか、という話になります。
どちらが良いかを考える際に、考えて欲しいのが自分がどんな性格で、どこまでを求めているのか、ということです。
価格が安いから、という理由で区分所有マンションに手をつけてたはいいが、なかなか入居者も見つからなくて話にならない、という話はよく耳にします。つまり、それは自分がどんな人間で、どんなことが得意なのかをわかっていない、ということです。
例えば、区分所有は0か100かということですが、地道に調査して入居率の高い区分所有を買う人もいます。
一棟買いは借金をして、リスクも高い、といいますが、そんなことお構いなしにどんどん物件を増やしている人もいます。

つまり不動産投資とは、自分に合った方法を見つけ、その方法を実践することにより最大の利益を生み出すことなのです。
そのため、どちらが良くてどちらがダメか、ということよりも、どちらが自分の性格に向いているのかな、という風に考えて投資するほうが成功しやすいと言えるでしょう。

不動産投資は、安く行える区分所有マンション投資と言えども、数百万からする投資です。それぞれのメリット・デメリットをよく考え、自分がどちらに向いているのかというのをセミナーや書籍などを通して理解すれば、自ずとどちらが自分にとって得な投資なのか見えてくるはずです。

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