日本政策金融公庫を上手に活用する方法とは? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

日本政策金融公庫を上手に活用する方法とは?

■不動産投資は、区分所有マンションから開始

不動産投資は、区分所有マンションから開始

20代のような若い年齢や、預貯金が少ない段階から不動産投資を開始する場合は、区分所有マンションへの投資から始めるのが有効と思われます。
区分所有マンションならば、日本政策金融公庫からの融資を受けやすいためです。

不動産投資や不動産賃貸ビジネスを始める段階では、民間銀行や信用金庫などの金融機関と取引実績がありません。このため、メガバンクや地方銀行だけでなく信用金庫でさえ、最初は融資をしてくれません。
信用実績がまったくないため、相手にしてもらえないのです。

その点、政府系金融機関である日本政策金融公庫ならば、初めての融資申込者に対しても、国民生活事業融資という制度によって、融資を実行してくれます。

ただし、零細企業への融資を主な目的としていることから、融資限度額が原則4800万円となっており、中古アパートを一棟購入できるか否かギリギリと言えます。
このため、不動産投資や不動産賃貸業を開始する方は、まずは日本政策金融公庫の国民生活事業融資を利用して、数百万円の価格の区分所有マンションへの投資をされることがお勧めです。

現在ならば、日本銀行が異例の低金利政策を実施しているため、日本政策金融公庫が実行している融資の金利水準も、かなり低水準となっています。

例えば、購入する区分所有マンションを担保に提供するケースでは、金利1%から2%の水準で借りることができます。このため、区分所有マンションの表面利回りが10%程度あれば、毎月の経費にあたる管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税を差し引いても十分に利益を生み出すことができます。

■不動産賃貸業なら日本政策金融公庫

不動産賃貸業なら日本政策金融公庫

個人が行う不動産投資に対して、積極的に融資を行っている金融機関は、いまでは地方銀行、信用金庫、JAバンク、そして日本政策金融公庫といわれています。
基本的にはメガバンクは個人向けの不動産投資に対する融資には積極的ではありませんし、地方銀行や信用金庫は取引実績がない個人には、いきなり不動産投資や不動産賃貸業向けの融資は実行してくれません。

この観点でも、いままで不動産投資や不動産賃貸業としての実績が皆無であった20代などの若いサラリーマンの方たちが、不動産投資などの実績を作るために、日本政策金融公庫の融資制度を利用することは、大変有効となります。

ただし、日本政策金融公庫も「不動産投資」という名目では融資を実行してくれません。あくまでも「不動産賃貸業」という実業に対して融資を実行してくれますので、融資を申し込むときには注意が必要です。

また、日本政策金融公庫の場合は、提供する担保物件については抵当権の設定順位が第一位であることが融資条件となります。第二抵当権では融資を断られますので注意が必要です。

そして、購入する不動産の担保価値に応じて、融資金額を決定してくれることになります。
なお、不動産賃貸業を開始すると、借主が退去したあとにガス給湯器の交換が必要になったとか、床が汚れたので簡単なリフォームが必要となるケースが発生します。

そのようなときも、まだ不動産賃貸業に着手したばかりで日が浅い時期には、日本政策金融公庫は使い勝手の良い金融機関となります。不動産賃貸物件の修繕資金などの融資を受けやすい金融機関なのです。

■不動産投資で長期間の融資を受ける方法

不動産投資で長期間の融資を受ける方法

政府系金融機関の日本政策金融公庫においても、不動産賃貸業という実業であれば、原則的に4800万円以内であれば融資を実行してくれます。
現在のような超低金利政策が政府によって実施されているときは、借りる側にとっては、できるだけ長期にわたって融資を受けることがメリットが大きいことになります。

なぜなら、日本政策金融公庫の場合は、民間金融機関のような半年ごとや1年ごとに貸出金利を見直す変動金利ではなく、固定金利で融資をしてくれるためです。
このため、現在のような低金利下で長期にわたって固定金利で借りることができれば、収益計画を立てやすくなります。

融資期間の基準は、一律に決まっているかのような印象はありますが、そのようなことはありません。民間の金融機関と同様、融資の申込者に対する審査や、申込者の資産状況、物件の収益性は重要な審査ポイントとなります。
例えば、融資の申込者から誠実さを感じられる場合ならプラス評価となりますし、申込者が大手企業のサラリーマンで年収が700万円あれば、これもプラス評価となります。さらに、預貯金が1000万円あれば、これもプラス評価となります。

また、購入する不動産賃貸物件の立地が東京都心にあり、鉄筋コンクリート造の区分所有マンションならば、常に借主が存在する見込みが高い物件とみなされる可能性が高く、これもプラス評価となります。

そして、区分所有マンションならば減価償却期間も40年以上と長期にわたりますから、アパートの減価償却期間と比べれば約20年も長くなりますので、日本政策金融公庫側も長期間にわたった融資条件を提示しやすくなるのです。

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