攻撃は最大の防御!金利交渉こそが不動産投資を成功させる近道!? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

攻撃は最大の防御!金利交渉こそが不動産投資を成功させる近道!?

■不動産投資において融資の金利は重要課題

不動産投資において融資の金利は重要課題

不動産投資を行う上で重要になるのが、銀行等からの融資の金利です。
不動産投資は元の金額が大きいからこそ、1パーセントの違いが年間で数十万円、数百万円の違いとなってしまう事があります。

さらに返済にかかる年数と同じだけ支払いが増える形になるため、結果として数百万、数千万単位になってしまう事もありえるのです。
投資の段階で金利の比較は綿密に行う必要があり、大雑把な計算をしてしまうと将来的な厳しさが増してしまう事を理解する必要があります。

1年間数十万円の違いはそのまま収入の変化にも直結します。金利の節約はキャッシュフローの改善に繋がるため、投資の加速化や収益化がより速くなるのです。
投資金額が大きければ、数年で中古アパート1棟を仕入れるだけの違いが出ることもあります。
優秀な不動産投資家は金利に敏感であり、場合によってはより条件の良い銀行に乗り換えるなど積極的に行動を起こしているのです。解約のための手数料がかかる場合もありますが、返済までの期間でプラスが大きくなれば選択肢に入ります。

大切なのはお金の情報に敏感になる事です。
低金利の時代だからこそ、銀行は長期の収益源となる不動産融資に対して敏感になっています。競争が激化している面もあり、借り換えのキャンペーンなどを行うケースも増えています。
一度借りた後も定期的に見直しながら、最善を目指すのが収益化のポイントなのです。また、銀行と直接金利の交渉をする方法もあり、交渉術が巧みな人はそれだけ利益率を上げられることになります。条件が合えば金利は下げられるものであり、交渉しなければ金利が下がることはないのです。

■交渉次第で金利が半分以下になるケースも

交渉次第で金利が半分以下になるケースも

銀行は金利に厳しく、交渉しても受け入れてくれないのではないかと思われがちです。
また、次の融資に差し支えるのではと思う人がいるのも現実です。

しかし、実際に融資に差し支える可能性があるのは借り換えを行った場合になります。
これは銀行が返済しきることを前提に契約を行っているためで、途中解約をされた場合は信用が出来ない人物と認定されてしまうからです。
借り換えで解約した銀行は二度と使えないと思った方が良く、取引先が減る原因となります。

しかし、借り換えを検討しているので、もう少し金利を減らせないか銀行に交渉するのであれば話が変わってきます。銀行間の不動産融資の競争が激化しているからこそ、銀行も他行の動向に神経をとがらせています。

借り換えを検討するほど金利に差があるのであれば、まずは自分が融資を受けている銀行に交渉を持ち込んだ方が良く、マイナス印象を避けることができるのです。

交渉が失敗しても同じ金利で支払いを続ければいいだけのため、失うものがないのもポイントです。その上で、金利の安さをとるために実際に借り換えを行うのが選択肢に入るだけなのです。

金利交渉で重要になるのは、取引ができる銀行に制限があることです。
安易に借り換えれば将来的に自分の首を絞めかねないのです。借り換えを最終手段にして交渉を重ね、金利を半分以下まで下げてしまう投資家も存在します。同じ銀行で金利を下げ続けることに成功すれば、他の銀行への借り換え時にも基準として示すことができます。
攻めの姿勢で金利を下げることは非常に重要なポイントになっているのです。

■金利交渉はプロに任せるのも方法

金利交渉はプロに任せるのも方法

銀行との金利交渉は神経を使うだけでなく、交渉慣れしていないと話を進められない部分もあります。
金利を下げるテクニックも存在するため、専門家に交渉を依頼するのも方法となのです。年利を下げられれば数百万単位の資金が浮くケースが多く、依頼費用を回収してお釣りが出るケースが出てきます。特に資金繰りが厳しく、早急なキャッシュフローの改善が必要な場合はメリットの方が大きくなるのです。

また、法人化した場合は利益を出しているかどうかで融資の条件が変わってくるため、黒字を出し続ける事が重要になってきます。

金利交渉はどのタイミングでどの程度下げる交渉をするかが重要になってきます。最初の契約時点で綿密な交渉をする方法もありますが、銀行との信頼関係を築くために数ヵ月は銀行の指定金利で払い続けた方が良いケースもあります。また、決算の時期も重要になってきます。特に3月は決算前のため、大口の融資を引き揚げられることは銀行員にとって痛手となります。
同じ地方銀行間での競争があるため、採算度外視で契約を維持するケースもあるのです。これらの要素をバランスよく配しながら交渉するスキルは、ある程度の場数を踏まないと身につかないことが多いのです。短期での交渉ではなく、長期的に複数回の交渉を行うことで金利をさらに下げられる場合もあります。

プロは仕事柄全国の融資の相場に詳しいことが多く、実際の金利交渉の事例を知っているのも強みです。実際の技術や手法を学ぶためにプロに依頼するのも方法で、交渉術を身に着けるために活用する人もいるのです。

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