海外不動産投資詐欺事情。フィリピン編 | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

海外不動産投資詐欺事情。フィリピン編

■フィリピンの不動産は買い時にある

フィリピンは南シナ海における多くの島々から構成される国家です。
1980年代までは政府による汚職が蔓延していたことから経済の活性化からは程遠い状況にありましたが、1986年にマルコス政権が崩壊して以降は、フィリピン政府が外国資本の導入に積極的に取り組んでおり、とくに2005年頃からはフィリピンの経済成長が加速しています。
具体的な産業としては、フィリピンが英語圏にあることが大きく寄与しており、2010年にはコールセンター事業が世界一の規模となるなど、ビジネスプロセスアウトソーシング産業を中心に、フィリピンへの進出が加速しています。

IMFが公表しているフィリピンの名目GDPの推移によると、2005年頃にはGDPが1000億ドル程度でしたが、2016年には3000億ドルにまで拡大し、さらに2050年には1兆7000億ドルにまで経済が拡大する見通しだとされています。

また、フィリピンの総人口は2014年には1億人を突破しており、2014年の出生率が3.13となっていることから、2050年にはフィリピンの総人口は1億7000万人に達すると見込まれています。

このように持続的に経済が拡大を続け、なおかつ人口の増加が継続していることから、1960年代から1970年代にかけて高度経済成長を実現させた、かつての日本を思い浮かべさせられます。

このため、今後都市部を中心に、フィリピン国内では住宅供給が促進され、地価も上昇傾向をたどっていくものと予想されます。つまり、フィリピンにおいて不動産投資を実施するには現在が格好のタイミングと言えます。

■フィリピンの不動産投資詐欺

海外不動産投資詐欺事情。フィリピン編

これからのフィリピンの高度経済成長を見込んで、日本からもフィリピンの不動産へ投資する人が多いようですが、なかには詐欺にあい、多額の損失を被っている人々も存在します。

事例としては、日本からフィリピンへの不動産視察ツアーにおいて、コンドミニアムに投資をすれば、毎月数%もの利回りを得ることできるなどメリットのみの説明をして、デメリットについての説明や、フィリピン独自の商習慣などについての説明がないケースが多いようです。
フィリピンで不動産賃貸業を行う場合には、内装家具付きの部屋を貸し出すのが一般的な商習慣となっているため、そのための初期投資費用が発生します。また、日本人の場合は一度賃貸マンションを借りると一度や二度は賃貸借契約を更新してくれますが、フィリピン人の場合は短期間で退居してしまうようです。
平均的には1年間のうち、3ヶ月から6ヶ月の期間は空室となるケースが多いようです。

そして、税金の問題もあります。フィリピンで家賃収入を得ると、家賃収入に対して25%課税され、源泉徴収されてしまうのです。
さらには、フィリピンペソの場合は1万ペソ以上を海外に持ち出すことは禁止されているため、フィリピン国内でアメリカドルや日本円に両替する必要があります。
しかも、アメリカドル換算でも1万ドル以上の持ち出しについては、事前申告をして許可を得ることが必要なのです。

このため投資案件によっては、むしろ損失を被っているケースもあるようです。フィリピン独自の不動産事情を説明しないで、業者が投資を勧誘していたならば、実質的には詐欺に該当するケースもありそうです。

■フィリピンで不動産投資を成功させる方法

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不動産投資詐欺にあうことなく、フィリピンでの不動産投資を成功させるためには、まずフィリピンの不動産を専門に扱っている業者が開催する無料セミナーに参加することをお勧めします。
そこで、フィリピンの不動産に投資する場合のメリットとデメリットの双方について知識を得ることが重要と思われます。また、海外において投資を行うわけですから、日本とフィリピンでは税制や為替の取り扱いなどが異なると思います。そのような点についても、無料セミナーなどで質問をしたり、本を購入して勉強するなどして知識を得ることが重要です。

そのうえで、信頼できる不動産業者が主催するツアーに参加して、フィリピンの不動産を実際に見学することが大切だと思われます。
ただしリゾート施設にある物件ではなく、例えば大都市であるマニラに建てられた高層マンションなどを投資対象とした方が、不動産投資としては成功する確率が高いと思われます。

理由としては、マニラへは人口流入が続いており住宅供給が追い付かない状況が続いているためです。このため賃料の上昇トレンドが継続していますし、首都マニラの高層マンションに居住するようなビジネスマンならば、フィリピンのエリート階層なわけですから、家賃を滞納される心配はありませんし、高層マンションならば短期間で退居される心配も少ないと思われます。

とくに、富裕層や海外駐在員の多くが居住しているマニラ首都圏のマカティ地区の賃貸不動産については、空室率が5%以下の水準となっており、安定的に継続的に家賃収入を得ることが可能です。
ですから不動産投資をするエリアや、想定される借主について事前にリサーチすることが成功の前提条件です。

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