気軽にできるイメージのワンルームマンション投資。はたして簡単に設ける事はできるのか? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

気軽にできるイメージのワンルームマンション投資。はたして簡単に設ける事はできるのか?

■ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資のメリット

不動産投資の代名詞とも言えるワンルームマンションへの投資ですが、そのメリットは様々です。購入したワンルームマンションを賃貸することで、月々の家賃収入が得られるため、将来的に安定した収入が得られます。

ワンルームマンションの投資は新築マンションで2~3%、中古マンションですと4~6%程度が平均的な利回りですから、銀行預金の金利に比べて高い利回りが期待できます。賃貸収入は税法上、不動産所得になりますが、ローンの利息分、管理費、減価償却費、固定資産税といった費用は、経費として処理できますので、他の所得(給与など)と合算して所得税や住民税を計算することができます。

このように利回りの良さ以外に、節税のメリットがあることも、ワンルームマンション投資の大きなメリットです。また、ワンルームマンションは流動性が高い不動産ですから、短期間で売却することができ、価格や家賃も物価に連動していますからインフレ対策になります。
ローンで購入した場合、投資用ローンも住宅ローンと同様に、条件のよい団体信用生命保険に加入できます。団体信用生命保険は購入者に万が一のことがあれば、未返済ローンが完済される仕組みで、生命保険として活用できます。入居者のトラブル、クレーム対応、入居者募集、家賃の回収など賃貸に関わる業務は賃貸管理会社にまかせることができます。

さらに、駅前、繁華街、住宅地など地域を分散して、ワンルームマンションを保有することでリスクを軽減できるメリットもあり、比較的少ない金額から不動産投資が始められることなどから、ワンルームマンション投資を希望する人が増加しています。

■ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンションの不動産投資のデメリットは投資金額が少ないためリターンが少ないこと、空き部屋になると収入がゼロになること、そして資産のほとんどが建物だけになることです。
ワンルームマンションの投資は所有する部屋が少ない分、空き部屋が出たときに減収の割合が高くなります。

例えば、マンションをワンルームだけ所有していた場合、入居者があると稼働率は100%になりますが、退去されると稼働率が0%になってしまいます。また、入居募集をする際、同じ棟の他の部屋が競争相手になってしまうことがあり、管理組合の関係で入居条件(ペットなど)が簡単に緩和できないデメリットもあります。

土地の所有権ですが、ワンルームマンションの所有者にも土地の権利はあります。しかし、一般的な所有権ではなく敷地権という権利で、部屋の広さの割合に応じて所有者全員が敷地(土地)を共有する権利です。建物の専有部分は所有権が認められていますが、資産価値のほとんどは建物だけになります。

建物は時間とともに価値が減少していきますので、賃貸経営を続けた後は資産価値が残らないというデメリットがあります。従って、ワンルームマンションは通常より低い担保価値になってしまいます。

ワンルームマンションの部屋数を増やしていく際、保有するワンルームマンションの担保価値だけですと、低い融資額しか受けられない可能性があり、個人の与信枠を利用した融資になってしまう恐れがあります。また、節税効果があるといっても、その効果は永遠に続くものではありません。経年で減価償却が進むと節税効果もなくなってしまいますので注意が必要です。

■ワンルームマンション投資で失敗しない為に

ワンルームマンション投資で失敗しない為に

新築というブランドから入居希望者が多いため、同エリアの中古物件に比べて高い家賃でも入居者が決まりやすいメリットはありますが、新築マンションは販売にかかる人件費、パンフレット費、HP製作費など販売促進費用が価格に上乗せされています。

そのため、購入価格が高くなり、利回りが低く(投資効率が悪く)なります。
しかも、新築というプレミアは最初の入居者だけで、2人目からは中古の家賃相場になってしまいます。不動産投資という観点からは、新築ではなく中古のワンルームマンションを選ぶのが妥当でしょう。

中古物件であれば、販売価格は市場価格で決まり、適正な価格で購入することができますから、利回りも期待できます。ただし、中古物件であればどこでもよいということではありません。単身赴任者、大学生、20代のOLなど具体的な借り手のニーズを考える必要があります。コンビニや洗濯屋など周辺にどんな店があるのか、実際の生活を想像してみて下さい。さらに、駅からの単純な距離だけでなく、駅から物件の間に他のマンションがどれだけあるかも重要です。駅前から最も競争力のある物件、自分が住んでみたいと思う物件に投資することが失敗しないために大切です。

ワンルームマンションを安く購入して、高く売却する方法は売却するタイミングが難しく、大きく損失を出す恐れがあります。ワンルームマンションの投資は売却益を考えずに、長期的に賃貸収入を得ることを考えることがポイントです。加えて、よい相談相手になってくれるような不動産仲介会社のセールスマンと、日ごろから付き合っておくことも重要です。

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