不動産投資と信託銀行の深ぁ~い関係 | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

不動産投資と信託銀行の深ぁ~い関係

■信託銀行と普通銀行の違いについて

信託銀行と普通銀行の違いについて

信託銀行とは、「銀行業務」と「信託業務」の両方を営んでいる銀行で、信託銀行という商号をもつ銀行です。普通銀行と同じように、預金、貸付、為替などの「銀行業務」を行なっており、個人などから預かったお金を企業に貸し付けたり、債券や株式で運用しています。
この「銀行業務」に加えて、金銭、証券、不動産などの「信託業務」、不動産仲介、証券代行、相続関連などの「併営業務」も行なっています。業務領域が広く、多岐に渡っているのが信託銀行の特長で、多様な資金調達を提案できるの点も、そのひとつです。
例えば、企業が資金調達を行ないたい場合、金融機関からの融資、株式や社債の発行などを検討することになりますが、銀行の融資はその額に見合う資産が必要になります。

また、全ての企業が株式や社債を発行できるとは限りません。しかし、信託銀行は年金、証券、遺言、不動産など幅広く扱うことができますので、顧客ニーズに対して柔軟に対応でき、多様な資金調達が提案できます。
企業が所有している不動産、動産、売掛債権、知的財産権、排出権など様々な資産を信託してもらい、これらを証券化する資金調達の方法が提案できます。金融庁の銀行免許一覧(2016年9月現在)によりますと、日本には信託銀行が16行あります。

信託業務の上位は三井住友信託銀行、三菱UFJ信託銀行、みずほ信託銀行です。信託業務国内第1位の三井住友信託銀行は三井住友フィナンシャルグループとは資本関係がありませんが、三菱UFJ信託銀行は三菱フィナンシャル・グループ傘下の信託銀行であり、みずほ信託銀行はみずほフィナンシャルグループ傘下です。

■信託銀行の不動産信託について

信託銀行の不動産信託について

信託銀行が行なう信託業務とは、金銭、証券、不動産などの資産を預かって運用する業務です。不動産信託には土地信託、不動産管理信託などがあります。
まず、土地信託ついてご紹介します。

土地の所有権者が土地を信託銀行に信託し、信託銀行が土地を第三者に貸したり、その土地に賃料収入が得られる建物を建設して、賃料収入によって収益を上げます。
入居者・テナントの募集や物件管理等も信託銀行に委託しますから、土地の所有権者は運用益を待つだけになります。
運用益は賃料から、建設費、税金、管理委託料などの諸経費、信託銀行の手数料などを差し引いた残りです。信託期間が終わりますと、土地は返還され、建てられた建物も一緒に戻されます。土地や建物を売却して代金を返還する場合もあります。

理想的な信託は信託期間中に建物の建設費が完済され、賃貸などの事業がそのまま返ってくるケースです。土地信託は土地活用に不安を感じる人にとって大きな味方になり、土地や建物を管理する必要がありません。土地は持っていると固定資産税などのコストが発生しますが、事情などがあり、土地を売りたくない場合もあります。建物を建てる資金を用意する必要がないのもメリットです。
同様に、不動産管理信託は不動産所有者から建物の信託を受け、テナントを募集・管理し、その運用益を所有者に還元する信託です。これら不動産信託のデメリットとしては、収益が保証されていない点があります。賃料収入の額が約束されているわけではありません。また、土地や建物の形状や立地によっては信託を受けてくれない場合もあります。これらメリットとデメリットを踏まえたうえで検討して下さい。

■信託銀行の不動産仲介について

信託銀行の不動産仲介について

外国人投資家や富裕層などの不動産投資が旺盛で、不動産売買数が高止まりしている傾向の影響から、信託銀行は不動産部門に注力しています。

不動産売買で先行する三菱UFJ信託銀行は、銀行単体の仲介件数が5年間で倍増しています。後を追うように、みずほ信託銀行や三井住友信託銀行も不動産部門を強化し、不動産部門が信託銀行の新たな収益源になりつつあります。
三菱UFJ信託は不動産の営業をさらに強化し、不動産仲介件数をさらに増やす方針です。

日銀のマイナス金利政策のような金融緩和によって、大手金融機関は収益の低下が目立ちますので、信託銀行大手の不動産関連事業の存在感が高まっています。信託銀行は銀行の取引先にとどまらず、国内外の不動産投資のプロと呼ばれる専門家やデベロッパーなどを顧客としてカバーしています。
単なる仲介にとどまらず、取引先の貸借対照表や損益計算書を用いた財務分析を行ないがら、戦略的な不動産投資を提案する、銀行マンの専門性を生かした経営コンサルティングが行なえる強みがあります。
また、事務所、店舗、倉庫などに関して、不動産の売却ニーズだけでなく、銀行ならではの取得ニーズの把握もできます。物件調査から取得や売却先の探索から契約・決済手続まで、すべてのプロセスに対して最適な提案ができる強みもあります。

さらに、信託銀行は企業や年金機関に対して年金資金の資産運用サービスを提供しています。不動産金融商品は年金資産の運用対象ですから、信託銀行は預かっている資産の運用によって不動産市場に投資者プレーヤーとしても参加しています。

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