マンションの買い時は?不動産投資に役立つ最強情報(北海道編) | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

マンションの買い時は?不動産投資に役立つ最強情報(北海道編)

■北海道のマンション価格は横ばい状態

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北海道の不動産価格は、ここ数年、横ばいという状態が続いています。オリンピックの影響も受けておらず、安定している状態ですので、場所によっての違いこそありますが、北海道全体の平均で見れば、可もなく不可もなくといった状態です。

北海道の不動産投資に関しては、多くの不動産投資家が後ろ向きになります。その一番の理由として挙げられるのは、経費がかかり過ぎるということです。北海道は、他の土地とは違い、雪が降ることに対する経費が、かなりかかってしまいます。ロードヒーティングという駐車場や道路の雪を溶かすための機械は灯油代がかさみますし、除雪費用も支払わなければなりません。そのため、投資家は北海道の物件を避ける傾向にあるのです。

北海道の不動産といえば、利回りが高いという話もよく耳にします。しかし、これは経費がかかるということが理由です。そのため、経費分を考えたら、利回りは他の都道府県とそれほど変わりありません。さらに、利回りが高かったのも数年前の話で、現在はかなり下がっている物件が多いです。それを考えれば、北海道は不動産投資をするべき場所ではないという結論に至ります。

■単身者向けのマンションは難しい

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北海道のワンルームの家賃相場は、3~4.5万円程度です。全国的に見れば、かなり低くなっています。家賃が高い場所はやはり札幌市です。さらに室蘭市なども同等の家賃相場となっています。

北海道で不動産投資を行うのであれば、札幌市や室蘭市で行うということになるでしょう。北海道は面積が広いので、他の場所だとマンションの入居者を見込むことができず、とんでもない赤字を出してしまうことになります。特に札幌市は人口集中が起こっているため、マンションの需要は確実にあります。あまり不動産投資をオススメできない北海道の中で、唯一、不動産投資を考えても良い場所です。

札幌市の中でも、中央区や豊平区、東区などは北海道外からの転居してくる人が多い場所です。実際に新築のマンションが多く存在します。ただ、そのような単身者向けのワンルームマンションが数年前から乱立し、現在では空き室も多い状態となっています。今からそこに参入するのはオススメできないという状況です。

今から札幌市で不動産投資を行うということであれば、単身者向けではなく、ファミリー向けのものが良いでしょう。単身者向けのものの場合、他との差別化を図らなければなりませんが、ほとんどの場所が礼金ゼロで家賃を安く設定してあるので、これ以上、差別化を行うのは難しいからです。ファミリー向けのマンションであれば、まだ戦う余地は残っているというような状況です。

■北海道で簡単な不動産投資はできない

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北海道で不動産投資を行う際、重要となってくるのは、経費にかかる料金をしっかりと計算しておくことです。他の場所とは違い、特殊な経費代がかかってくるので、利回りなどに騙されて投資を行うと、痛い目を見ることになってしまいます。しっかりと、経費代を算出した上で、利回りのパーセンテージを算出すると、正しい数値が見えてくるようになるので、覚えておきましょう。

また、北海道は賃貸物件の需要が少ないことでも有名な土地です。それに拍車をかけるように、ワンルームマンションが乱立したという状況がありますので、ますます入居者を呼び込むのが厳しい状況となっています。そのような背景もあり、北海道にある不動産では広告費が高く設定されています。費用が安いと、まともに動いてくれないため、最低、10万円ほどはかけましょう。不動産業者の働き具合が、勝負の鍵になるので、そこにも注意が必要です。

他にも、ワンルームマンションが乱立したことによる余波はあります。礼金などを取ることができないという点です。入居者がいないために、多くのワンルームマンションでは、礼金ゼロを実施しています。現状としては、そのようなことをしても人が入らない状態ですので、もしも礼金を取ろうなどと考えれば、より人が寄り付かなくなるでしょう。総合的に言えば、北海道での不動産投資は、むやみに稼ごうとしないということが大切になってきます。

■北海道での不動産投資は特殊

北海道で不動産投資を行う際に必要な情報を紹介してきましたが、正直、北海道は不動産投資を行うべき土地ではありません。とはいえ、実際に北海道で不動産投資を行い、稼いでいる人も確実に存在します。むしろ、他の投資家が避けているからこそ、チャンスと捕らえる人も多いでしょう。

北海道で利益を出すためには、その土地ならではの慣習や建物の特性などを理解しておかなければなりません。それを考えれば、縁もゆかりもない人が手を出すのは厳しいでしょう。数年、住んでいたことがあり、土地感覚が優れている人であれば、北海道でも利益を生むチャンスはあるので、そのような部分で判断して、投資を行うかどうかを決めましょう。

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