マンションの買い時は?不動産投資に役立つ最強情報(宮城県編) | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

マンションの買い時は?不動産投資に役立つ最強情報(宮城県編)

■宮城県の震災による上昇傾向は終わった

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宮城県の不動産取引価格はやや上昇ぎみではありますが、ほぼ横ばいといった状況となっています。東日本大震災後は家を失った人が多かったため、不動産が足りないというような状況にもなったのですが、現在ではその状態も落ち着いたという状況です。住宅着工数も東日本大震災後、急激に跳ね上がり2015年までは調子が良かったのですが2016年からは下降線を辿り、今後は東日本大震災より前の状態に戻るのではないかと予想されています。

震災後の宮城県内の入居率は98%という高いパーセンテージでした。賃貸物件を求める人がいても、空き室がないため住むことができないという状況だったのです。しかしそれも現在では下がっており震災前と同じような数値になっているため、一時的な需要の拡大は終了したという見方が強いです。

また震災後は家がない人が多かったため、多くの災害公営住宅やマンションが建設されました。しかしそれも現在では供給過多の状況になっています。震災によるマンションの需要は既に冷え込んでいるので、これから宮城県で不動産投資を行うという人は、そのことをしっかりと頭にいれておきましょう。

■人口分布の変化を理解して不動産投資を

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宮城県のマンションの家賃相場は4~6万円程度です。一番家賃相場が高いのはやはり仙台市となっており、なかでも青葉区がもっとも高い家賃相場となっています。

宮城県では東日本大震災以降、多くの人が住み替えを行いました。そのため、震災前と現在では人気のエリアが違っているため、そこを理解して不動産投資を行うことが切です。

まず、一番人口が集中しているのは仙台市です。元々人口は集中していましたが、被災したエリアに住んでいた人が移住してきたこともあり、近年はさらなる人口集中が起きています。
東西線エリアは駅周辺における開発が活発なこともあり、人が集まっています。長町エリアも再開発やマンション建設の影響により、同じような状況です。

愛子エリアは東日本大震災の際、被害が少なかった地域です。その影響もあり、被災エリアから引越してくる人が多く存在します。

宮城県で不動産投資を行う際は、人口が集中しているエリアを選ぶことも重要ですが耐震構造に注目しておくというのも重要なことです。甚大な被害を出した東日本大震災。その恐怖は今も多くの人の心に残っています。そのため災害における対策が行われているマンションは人気があるので、不動産投資を行う際には注意しておきましょう。また、そういう意味で海に近い場所は人が集まらない傾向があるので、不動産投資には不向きの場所となっています。

■マンションへの投資はエリア選択が重要

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宮城県での不動産投資を成功させるためには、東日本大震災による影響を考えておかなければなりません。そして震災の影響は震災直後と現在とでは大きな変化があります。そのため、災害が発生し数年経った状態だということをしっかりと把握しておきましょう。

東日本大震災の影響により、宮城県では災害公営住宅マンションが多く建設されました。2016年では、この目標数の50%程度しか完成していないというデータがあります。内陸や沿岸の南エリアでは90%以上が完成しているのですが、沿岸の北エリアではかなり工事が遅れている状況です。これは高台に移転する作業や、かさ上げの工事を行わなければならないためです。そして、このような影響により工事の完成を待てないという人が、仙台中心部で生活を始めるという現象も起きています。

まず、このような状況下で重要なのは災害公営住宅マンションがあるエリアを避けるということです。人が集まるため地価は上がることが予想されますが、入居者を確保するのは難しくなるでしょう。

震災後、宮城県ではインフラ整備が活発に行われていることもあり、新幹線や地下鉄、JR駅周辺エリアは人が多く集まる傾向にあります。車を失った人も多いので、利便性が求められる傾向にあるのです。そのため宮城県で不動産投資を行う際には、このような場所に対して投資を行うことが大切になってくるのです。

■他とは違うマンションに不動産投資を

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宮城県での不動産投資情報を紹介してきましたが、宮城県でのマンション需要は、時間が経つごとに減少しています。さらに震災以降、多くのマンションができたため現在ではもう立ち入る隙がないという状況なのです。そのため今から宮城県で不動産投資を行うという人は、マンションの質で勝負していかなければならないということになります。
宮城県民がマンションに求めるものは、耐震性と利便性です。さらにそれプラス何かがあるということであれば、一定数の需要を確保することができるでしょう。宮城県では他にはないマンション、という言葉を合言葉に投資を行うということが大切になってくるということです。

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