マンションの買い時は?不動産投資に役立つ最強情報(新潟県編) | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

マンションの買い時は?不動産投資に役立つ最強情報(新潟県編)

■マイナス要因が多い新潟県

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新潟県での不動産取引価格は毎年減少傾向にありましたが、2015年からやや上昇し始めました。とはいえほとんど横ばいの状態に近いので、不動産投資が活発に行われているとは言えない状態です。やや上昇し始めたのは、長らく減少傾向にあったので下げ止まったという見方が大半です。あまり良い状況とはいえません。

2015年、北陸新幹線が開業したことによりさぞかし新潟県は景気が良くなっただろうと思いきや、むしろマイナスになってしまいました。実は、北陸新幹線は新潟県内では停車しないことになってしまったからです。さらに、北陸新幹線で東京から金沢に短い時間でいけるようになったことで、上越新幹線に乗って新潟に来る観光客が減ってしまい、新潟県は大打撃を受けてしまいました。全国的に地価が上昇傾向にある中で、新潟県が下落してしまったという原因はこのようなところにあるのです。

新潟県という土地柄、住宅にはロードヒーティングが備わっている場所も多いです。そのため経費も高くついてしまう傾向があり、多くの不動産投資家は新潟県での不動産投資を避ける傾向にあります。正直、オススメはできない現状です。

■雪の降らないエリアのマンションが人気

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新潟県のマンションの家賃相場は4.5~6万円程度となっています。新潟市内、長岡市、糸魚川市などが家賃相場が高くなっていますが、新潟県の特徴として県内でそれほど家賃相場に差がないという特徴があります。不動産投資家としては良い話です。

人気があるエリアは、新潟市中心部です。この辺りは東京へのアクセスも良いため、単身者やファミリー、双方に人気があります。再開発なども行われていたため、それも一つの要因です。また、それに次いで人気があるのが新潟市中心部へのアクセスが良いエリアです。新潟中心部へのマンション投資は既に多く行われているため、このような部分に注目して投資を行うというのも一つの良い考え方となります。

新潟県の人は車の所有率が高いです。場所柄、どうしても必要になってくるため若い人でも持っています。このような状況を踏まえれば、マンションの場合、駐車場つきの物件でなければ、入居者を確保するのは難しくなってきます。また駅が近い物件は人気がありますが、他県ほどの人気ではないため、郊外を狙いにするのも良いでしょう。

新潟県といえば豪雪地帯というイメージがあると思いますが、県内全域がそうだというわけではありません。新潟市周辺などのような沿岸部では、雪下ろしも必要ないほどなのです。そのような理由から沿岸部エリアは人気があるため、不動産投資のチャンスがあるエリアにもなっています。

■特徴を理解して不動産投資を

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新潟県での不動産投資を失敗しないようにするためには、まず雪に関しての注意が必要です。曲がりなりにも豪雪地帯と呼ばれる場所ですから、除雪費用やロードヒーティング費用によって経費がかなりかさんでしまうことがあります。利回りが良い物件は、このような経費がかかる物件であることも多く、計算してみるとかなり低い利回りになってしまうこともあります。そのため雪に関する経費のことをしっかりと頭に入れていおきましょう。

ただし新潟県では北海道のように、どこでも大量の雪が降るというわけではありません。それを考えれば、不動産投資家としては、できるだけ経費がかからない場所に投資を行ったほうが良いでしょう。沿岸部を中心に投資を考えるようにすると、良い結果を得やすくなります。

新潟県民の一つの特徴で一つの家に長い期間、住み続けるという特徴があります。そのため、新潟県ではマンションの入居者を確保するのが難しいです。しかし逆に言えば、一度入居者を確保すれば、安定した収入を得られるようになるということでもあります。

このような特徴を踏まえると、入居者を確保する際には、できるだけ入居しやすい状態を作ることが大切です。礼金ゼロなどの対策により、入居者は確保しやすくなるので入居者確保のための作戦をよく練るようにしましょう。逆にこれがわかっていないと、大失敗してしまうので、注意が必要です。

■新潟県の情報を事前に収集すること

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新潟県の不動産投資情報を紹介してきましたが、大切なのは、新潟県の特徴をよく理解することです。雪が降る地帯とあまり降らない地帯が存在するということは、新潟県に住んだ人でなければわからないことでしょう。このようなことを知らないで、不動産投資をしてしまったとしたら、ぞっとする結果となってしまいます。

また、一つの場所に長い期間住み続けるという特徴も、あまり知られていないことです。このような特徴を知った上で投資を行えば、良い結果を出しやすくなりますので、事前にしっかりとした情報収集を行うということが大切になってきます。

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