REIT(リート)とは?メリットとデメリットまとめ | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

REIT(リート)とは?メリットとデメリットまとめ

■不動産投資におけるREITとは

不動産投資におけるREITとは

REITとは「Real Estate Investment Trust」の略称であり不動産投資信託のことです。
投資者からの資金により不動産を運用し、そこで得た利益を投資者に分配するという投資商品です。
1960年代にアメリカで始められた投資方法で1990年頃にはかなり人気のある投資方法として広まりました。日本では2000年に投資信託及び投資法人に関する法律が改正され、翌年の2001年に市場が創設されました。日本とアメリカでのREITの仕組みは異なる点も多いので、日本でのREITはJ-REITと呼ばれています。

REITと不動産投資はどちらも不動産を運用し利益を出すのは同じですが、どちらかというと株式や債券への投資のほうが近いかもしれません。

REITの仕組みとして、不動産投資法人という会社の株式を投資証券として発行し、そこで集めた資金で不動産投資をして利益を分配します。しかし不動産投資法人では不動産の運用などの業務が法律により禁止されており、実際の業務を行う会社として資産運用会社、資産保管会社、事務受託会社の三つに委託されています。

それぞれの会社で行う業務は資産運用会社ですと、投資不動産の選定、物件の賃貸、条件不動産の価値を維持するための修繕計画、資金調達などの資金面での業務になります。資産保管会社は保有資産の管理となり信託銀行や資産保管会社に委託されます。事務受託会社は会計や納税、投資法人債に関する業務を行います。

このような仕組みにより直接不動産に投資して利益を得るのではなく間接的に投資ができるのがREITとなります。

■実物不動産投資と比べた際のメリット

実物不動産投資と比べた際のメリット

1.少額な資金から投資ができる
不動産投資をする際の資金はかなり大きな金額となりますが、REITの場合は10万円程度から投資が可能でありかなり手軽に始められるというメリットがあります。

2.分散投資によるリスクの軽減
高額である不動産投資において分散投資は難しいですが、少額から購入できるREITでは複数の物件に投資することによりリスクの軽減がやりやすくなっています。また不動産運用はすべてプロが行うので、複数の不動産に投資しても運用や管理などの手間がありません。

3.流動性が高く売買が容易に行える
実物不動産では時間がかかる換金作業ですが、REITは東京証券取引所に上場されているのでいつでも変動価格が分かるようになっており、購入・売却の注文もリアルタイムでできるようになっています。また株式でも行われる指値注文や成行注文も可能です。

4.運用は不動産投資のプロが行っている
不動産投資をする場合高い知識や経験が必要となりますが、REITの場合目利き等はすべてプロが行いますので質の高い物件に投資することができます。そのため自身の目利きなどの知識は必要なく気軽に投資ができます。

5.安定して配当金が得られる
REITの制度として配当可能利益の90%以上を分配すれば法人税が課税されないという制度があります。その制度があるために高い配当の利益が得られるようになっています。配当は半年に一度分配されており、平均利回りは3.4%程となっています。実物不動産投資に比べれば見劣りしますが、少額から投資できるというメリットは大きいです。

■実物不動産投資と比べた際のデメリット

実物不動産投資と比べた際のデメリット

1.物件の所有はできない
REITは金融資産であり不動産資産ではありません。そのため実際に不動産を所有しているわけではありませんので、その物件に住むことは難しいというデメリットはあります。

2不動産投資法人倒産のリスク
不動産投資法人が倒産してしまうリスクはあります。その場合投資資金はすべて無くなってしまうことになります。リーマンショックの影響で2008年に倒産してしまった不動産投資法人もあります。

3.金利上昇のリスク
投資資金は投資者だけでなく金融機関からの借入も利用して不動産投資を行います。そのため金利上昇した場合に負担額が増加する可能性があります。

4.火事や地震などの災害によるリスク
実物不動産投資にも言えることですが災害によって被災すると不動産の価値は大きく低下してしまいます。不動産自体が抱えるリスクはREITでも同じことであり、配当金にも影響があります。

5.上場廃止のリスク
証券取引所には上場廃止基準が定められており、基準に抵触し上場廃止してしまえば購入した投資証券はすべて無駄になってしまうリスクがあります。

6.購入・売却価格の変動
株式などの投資と同じように価格は常に変動しているので、購入時より値下がりしていれば差額分損うをすることになります。ただしREITの扱うものが不動産ということもあり、極端な変動をすることは少ないです。

7.法律や税制度変更のリスク
REIT自体は昔からある投資方法ですが、日本ではまだまだ新しい方法です。そのため投資や不動産に関わる法律や、税金の制度などが変更される可能性はあります。

各種お問い合わせやご相談はこちら