確定申告って難しそう!不動産投資1年目の確定申告講座 | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

確定申告って難しそう!不動産投資1年目の確定申告講座

■不動産投資しているサラリーマンの確定申告

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最近ではサラリーマンとして働きながら副業として不動産投資を始める人もいます。
このような不動産投資を副業として行っているサラリーマンであれば、意識しておかないといけないのが確定申告になります。

確定申告というのはその年に稼いだ収入からその収入を稼ぐためにかかった費用を差し引いた所得という金額を計算して、自分でその所得にかかる所得税を計算して納付するという作業になります。
事業を行って所得があるのであれば、この確定申告という作業が基本的には必要になっています。サラリーマンが確定申告が不要なのは概算で所得税を給与から天引きして年末調整で差額を調整するという作業を行っているためです。
いわば年末調整が確定申告の代わりを果たしてるとも言えます。

しかし、不動産投資を事業としてスタートした場合には会社が概算の所得税を計算して天引きしてくれることはありません。
放っておくと所得税の脱税行為になってしまう可能性があります。知らなかったでは済みません。そうならないためにも確実に確定申告は実施するようにしましょう。

ただ、不動産投資の収入が20万円以下の場合であれば、収入金額が過少ということで確定申告は不要になることは覚えておきましょう。
また、確定申告というのは面倒な手間になるとは限らず、不動産投資をしているサラリーマンにはメリットが発生する場合があります。

特に不動産投資をスタートした1年目などは事業が軌道に乗っていなければ不動産収入が赤字になる可能性が高くなります。このような赤字を確定申告によって給与所得と相殺することが認められています。

■確定申告で必要になる書類を押さえておこう

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確定申告というのはその前年の所得について、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告書というものに記載して、税務署に提出するという作業になります。
ただし、確定申告を行う際に意外に大変なのが、必要な書類をすべて揃えるという作業になります。この必要な書類をすべて揃える作業は2月16日からスタートしたのではとても間に合いません。
年が明けた頃から少しずつ進めておくのが良いでしょう。なお、不動産投資を行っているサラリーマンが確定申告する場合必要となる書類は下記のものになります。

・源泉徴収票
・管理会社と契約している場合は賃料入金明細(契約していないなら、賃料が振り込まれる通帳)
・礼金・敷金・敷引の金額などが分かる賃貸契約書
・固定資産税の通知書
・火災保険の証券
・地震保険の証券
・修繕費についての見積書・請求書・領収書
・売買契約書類
・借入の返済予定表
・水道光熱費・交通費・接待交際費などの経費の領収書

これらの書類を集めて申告を行うことになります。
なお、後述する青色申告を行う場合には上記の書類からその年において不動産投資から得た収入の金額と、その金額を得るために支払った金額(管理会社の費用、火災保険・地震保険の保険料、修繕費)などの金額を記帳して帳簿を作成することになります。

このような作業がどうしても面倒だ・行う時間がないという人は必要書類のみ揃えてすべてを税理士に依頼することもできます。
その場合、大体相場は4~5万円程度になると言われています。ただ、税理士との契約は交渉次第なので、申告の内容によってはこの相場から多少の増減があることは考えられます。

■不動産所得と給与所得を申告しよう

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確定申告を行う前にできれば青色申告の届け出というものを行っておくことをおすすめします。
この青色申告というのは帳簿をつけることを国に約束する代わりに、所得から一定の金額を控除してもらうことができるという制度になります。
この青色申告を受けるためには確定申告をする年の3月15日までに青色申告承認申請書というものを出しておく必要があります。

注意したいのは例えば平成28年の3月15日までに行う確定申告であれば、その確定申告をする年の所得というのは平成27年分になります。
したがって、青色申告を行いたい場合には平成27年3月15日までに青色申告承認申請書を提出しておく必要があります。この青色申告を行うことにより、その不動産投資対象の物件が5棟10室よりも小さければ10万円を利益から控除、5棟10室よりも大きければ65万円を利益から控除したうえで家族に給料を払ってそれを費用とすることができます。

青色申告を行う場合は確定申告書に加えて、収支内訳書という書類を提出することになります。この収支内訳書は会社における損益計算書・貸借対照表と同様の役割を果たしており、日々の記帳の結果を集計して、この収支内訳書に反映させることになります。このような日々の記帳から収支内訳書作成までの作業は会計ソフトを用いて行うのが良いでしょう。

また、もう一つ注意したいのは確定申告で提出する申告書についてです。通常サラリーマンが確定申告するという場合は確定申告書Aというものを提出するようにと言われる場合があります。
しかし、不動産投資を行っているサラリーマンは確定申告書Bを提出する必要があります。
間違えないようにしましょう。

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