節税と減価償却の密接な関係とは? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

節税と減価償却の密接な関係とは?

■減価償却期間が長いと節税につながる

節税と減価償却の密接な関係とは?

減価償却とは、建物や設備について、法定耐用年数(新築物件の場合は鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年)の期間は、経年によって資産価値が減少する金額を費用計上する方法です。

この資産価値が減少する金額を、減価償却費といいます。
減価償却費は、損益計算書のうえで費用として計上するため、実際には現金支出はともないません。
この減価償却期間の間は、家賃収入から減価償却費など経費を差し引いた金額が利益として計上されるため、減価償却費が大きいほど節税効果が高まります。
例えば、6億円の鉄筋コンクリート造の新築マンションを購入した場合、建物の価値が4億7000万円と仮定します。
そして仮に47年間の毎年の減価償却費が1000万円とします。さらに毎年の家賃収入が1200万円と仮定すると、減価償却費1000万円を差し引くと利益はわずか200万円となります。

実際には、他にもさまざまな経費支出が発生しますから、ほとんど納税する必要がなくなります。
この例えで、節税効果の大きさを理解することができると思います。

逆に、減価償却期間が終了してしまうと、家賃収入から実際の経費を差し引いた金額が利益として計上されます。
その利益に対して税金が課せられますので、納税金額は大きなものとなってしまいます。
このため、不動産投資をするうえでは減価償却費を念頭に置いておくことは重要です。
減価償却費の分、納税金額を節約することができ、現金を蓄えることができますから、蓄えた現金を元手にして次の不動産投資を実施することも可能です。
さらに減価償却費の分を現金として蓄えることが可能となるのです。

■地方の一棟マンションは、節税につながる

■地方の一棟マンションは、節税につながる

不動産投資をするうえで、減価償却費を念頭において節税を主眼に置く場合は、地方の一棟マンションを購入することが効果的です。
理由としては、地方の地価は価格が安い点が挙げられます。このため一棟マンションを購入すると、土地価格と建物価格の比率では、建物価格がかなり高くなるのです。
減価償却費というのは、あくまでも建物の資産価値が減少する相当の金額となります。
土地に対しては減価償却費は発生しません。

このため、地価が安い地方の一棟マンションの方が、減価償却費を多く計上できることになり、節税につながるのです。
なお、不動産賃貸業を営む方には、地方の物件では地価が毎年下落し続けているから出口戦略で失敗するのではないかと心配される方がいらっしゃると思います。

しかし、地方の中古マンションの場合は、表面利回りが20%を超える物件が少なくありません。表面利回りが20%を超えていれば、清掃業者を入れたり、空室の簡易なリフォーム費用の支出が発生しても実質利回りは10%程度を維持することが可能です。
このため、約10年間物件を維持するだけで、購入費用を回収できるケースも少なくありません。
購入費用を全額回収したあとは、減価償却費のおかげで納税金額を節税でき、現金を貯めこみ、また新たな物件購入を検討することが可能です。

ただし、地方の一棟マンションならばどの物件でも良いわけではなく、あくまでも収益性の高い物件を選ぶ必要があります。できるだけ高い入居率を維持できる立地なのか否かなどをチェックしたうえで、節税効果の観点も加味して物件を購入する判断をすれば良いのだと思います。

■マンション投資で節税して、アパート投資

マンション投資で節税して、アパート投資

減価償却費による節税効果という観点だけで考えれば、一棟マンションへの不動産投資が有効という判断となります。しかし、収益性という観点で考えれば、一棟マンションは約10年おきに大規模修繕を行う必要があったり、エレベーターの点検などもあり、経費支出がかなり発生するため実質利回りは低下することになります。

この点、アパートならば大規模修繕を行う必要はありませんし、もちろんエレベーターの点検もありません。このため、経費支出を低く抑えることができる分、実質利回りはアパートの方が良好であることも事実です。

不動産投資をするうえで、利益をできるだけ最大化したいと考えるならば、まずは減価償却期間が最大47年間と長い一棟マンションを購入することが良い判断だと思われます。そして10数年の間で、減価償却費による節税効果で投資金額を全額回収し、さらに一棟マンションの減価償却期間が残っている間に、現金の蓄積を増やしていくことが次の不動産投資への近道となります。

そのうえで、実質利回りが高いアパートへの不動産投資を実施することが良い判断ではないかと思われます。アパートの減価償却期間は最大でも22年間ですが、アパートならば築15年程度で地価と同水準の物件が売りに出されるケースがあります。

さらに、金融機関に対しては一棟マンションが生み出す現金収入をアパートローンの返済に回すことができると説明できますから、アパートローンを引き出すことは十分可能です。

つまり一棟マンションの経営を成功させることによって、金融機関からの融資を引き出し、1億円規模のアパートへの不動産投資を実施することも可能となるのです。

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