戸建物件での利回りは?どんな物件が向いているのか? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

戸建物件での利回りは?どんな物件が向いているのか?

■戸建物件の投資メリット

戸建物件の投資メリット

不動産投資を始めるにあたり、一戸建物件に投資するのは、マンションに投資するより一見ハードルが高く感じます。
しかし戸建物件への投資は 、初心者にとっても、そのやり方を間違えなければ、安定感のある、とても魅力的な投資なのです。

まずは、戸建物件へ投資するにあたっての、主なメリットをまとめてみました。

一番のメリットは、入居者の入居期間が長いということです。
戸建住宅の入居者は、マンションと違って、子供のいるファミリー世帯が中心になります。子供の通学を優先するため、いったん入居が決まれば、長期間にわたって定住する可能性が高いのが特徴です。
その為、入居さえ決まれば、長期にわたって安定した収入を得ることができます。

また、ファミリー世帯は、駅から離れていてもあまり気にしません。
むしろ周辺の治安や、静かな住環境、通学事情、病院事情、公園の有無などを重視する傾向があります。
マンション物件に投資する際には、駅からの距離がとても重要なものさしになりますが、戸建に関してはそれほど神経質になる必要はありません。

3つ目のメリットとしては、そもそも戸建物件の供給量が少ないということです。
その割に戸建を借りたいと思っている入居希望者はとても多く、はなから戸建を借りることを諦めているような、潜在的なユーザーを含めるとかなりのニーズがあると言えます。しかもペットを沢山飼いたい人や、ピアノなどの楽器を弾きたい人など、確実に一定のニーズが見込めます。

マンション物件同士の、過酷な入居者獲得競争に巻き込まれなくて済むメリットがあるのです。

■戸建物件の投資デメリット

戸建物件の投資デメリット

そして気になるデメリットについてですが、戸建への不動産投資の場合、中古物件の割合が多くなります。
しかもマンションと違って木造造りが多いので、老朽化も激しく、シロアリのリスクもあります。いざ入居となると高額なリフォーム費用がかかる可能性がありますし、普段のメンテナンスも自力でやる必要があり、多くの手間と費用がかかります。よって建物の構造や、経年劣化の度合いをよく確認して、手間がかからない建物を購入する必要があります。

また、特に地方の中古物件については、比較的資産価値が低いとみなされてしまい、金融機関からの融資が受けにくいというデメリットがあります。
現実的に融資をしてくれるのは、日本政策金融公庫だけになり、この場合借入額に制限が付くことが多く、自己資金に余裕のない人には不向きとも言えます。つまり、満足な融資が受けられないことで、RC造りマンションのようなレバレッジは使いづらく、投資の規模を拡大させるにも多くの時間がかかってしまうという側面があります。

そして需要は多いとされる戸建物件ですが、マンションの部屋を複数所有しているオーナーと違って、空室になれば家賃収入はゼロになるので、春先の引越シーズンなどタイミングを逃すと空室リスクが生じてしまいます。
さらに、戸建の賃貸需要も先行きが不透明な側面があります。日本全体で、ファミリー世帯が減少傾向にあるのです。

世帯数の推移をみると、単身世帯は右肩上がりに増えている一方、かつて全世帯の40%を超えていた親子のファミリー世帯は、今では27.9%まで落ち込んでおり、2035年には23.3%にまで落ち込むと予想されています。

■利回りの高さが最大のメリット

利回りの高さが最大のメリット

しかし、戸建物件への投資における最大のメリットは、その利回りの高さにあります。
戸建賃貸は、入居希望者が多く、しかも競合する物件も少ないので、そのコストの割りには、高額な家賃収入が見込めるのが特徴です。利回り12%、15%は当たり前ですし、地域によっては、20%以上の利回りを計上することが可能になるのです。

戸建物件は、借り手の需要が高いということが何より強みで、投資する側にとって安定した利回りを計算できますし、マンションのような価格競争にも左右されず、計画が立ちやすい投資と言えます。しかも戸建物件のメインユーザーであるファミリー世帯は、単身世帯に比べ、一般的に収入が安定しているので、滞納リスクが少なく、安定した家賃収入が見込めます。

またマンションの場合には、老朽化に伴う修繕作業を実施するのも、修繕に使う積立金の増額を決定するのも、その都度オーナー達で組織される管理組合の決議が必要です。それとは反対に、戸建の場合、オーナーは一人なので、自由に工事の内容や、実施時期などを決めることができます。

このようにメリットの多い戸建物件への投資ですが、物件の建物自体の耐久性や、経年劣化の度合い、内部構造など、家を見る目は、RC造りのモダンなマンションを見るよりも、ずっとシビアに、慎重に見なければいけません。ずっと先の未来を見越した、建物が持つ本当の価値を見極める眼力が必要だと言えます。
戸建物件への投資においても、その需要の高さにあぐらをかかず、物件を選ぶための情報収集や、勉強を欠かしてはいけません。

各種お問い合わせやご相談はこちら