金融機関の融資の審査はどんな人が通るのか? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

金融機関の融資の審査はどんな人が通るのか?

■過去から現在までの信用情報を審査します

過去から現在までの信用情報を審査します

不動産投資をするために金融機関に融資を申し込むと、ローンなどの分割払いやクレジットカードの支払いを延滞したことがないのか、現在の借り入れ金額はいくらあるのか、自己破産などの債務整理を起こしたことがないのかを、個人情報信用機関に登録されている記録を元に照会します。

個人情報新容器機関は、CIC、JICC、全国銀行個人信用情報センターと呼ばれる3つの機関がありますが、延滞情報や借り入れ金額の状況などをそれぞれの機関で共有しています。
銀行が融資の審査をする際に照会するのは、全国銀行個人信用情報センターと、その他の信用情報機関の情報を照会して過去に事故情報がないのか、借り入れ金額はいくらあるのかを調べます。

そして、過去にローンの支払いを延滞したことがある、または債務整理を行ったことがあるという場合は、金融機関の審査を通過するのが難しくなります。

ちなみに、ローンなどの分割払い延滞をして完済しても5年間は事故情報が消えないので、延滞を解消しても5年間は審査が難しくなることを覚悟しておくことです。
また、自己破産などの債務整理を行えば10年間は情報が残されますので、債務整理をしてからの10年間は審査を通過するのは難しくなります。

過去にこれらの事故情報がない人は審査では問題ないのですが、過去に何らかの延滞をしたことがある人は、事故情報が消えてから融資を申し込むと審査が通りやすくなります。
そして税金についてですが、こちらも事故情報と同じように審査では税金を納めているのかを確認します。
税金の未納があるのなら、先に支払いを済ませてから融資を申し込むことがポイントになります。

■審査で有利な職業と年収について

審査で有利な職業と年収について

まず職業についてです。
住宅ローンの融資では、正社員として働いていてこの先も継続して雇用が見込めるのなら、審査では勤めている企業の規模が小さくても審査が通ります。

しかし、不動産投資の融資になると、住宅ローンの融資とは審査の事情が異なります。
銀行によって審査の基準は異なりますが、上場企業やその子会社や関連会社の正社員、または大規模な会社の正社員、そして公務員が審査では有利になります。

また、勤続年数が多いほど審査では有利になりますが、3年以上働いていることを最低の条件として設定している銀行が多くあります。
自営業者なら、医師、弁護士、公認会計士、税理士などの国家資格を持って働いている職業が審査では有利です。

もちろん、経営として成り立っていることが審査を通過するための条件ですが、3年以上の黒字経営をしていることを条件に審査を行っている銀行はあります。
次に年収についてです。

当然のことながら、年収が多くなればなるほど審査では有利になります。
大手の銀行では融資を行うための基準として、年収の最低ラインを設定しているところがあります。
設定している年収の最低ラインは、450万円~700万円としていることがあります。
大手の銀行から融資を受けるのなら、最低ラインの年収をクリアしておくことと、勤務先も上場企業や関連会社に勤めている条件を満たしておかなければ審査を通過することが難しくなります。

しかし、大手の銀行以外の地方銀行などの金融機関は、年収や職業についてにここまで厳しく設定してありません。
それでも、大規模な企業に勤めていて、年収が高い人ほど審査では有利になります。

■審査で有利になるその他のポイント

審査で有利になるその他のポイント

不動産投資の融資の審査では、預貯金がどの程度あるのかもポイントになってきます。

たとえば、5000万円の融資を受けたい人が5000万円の預貯金を持っている場合と、同じく5000万円の融資を受けたい人が500万円の預貯金しか持っていない場合を比べると、その差は歴然です。

もしも、空室が多くなって家賃収入が減った場合は、当然のことながら返済リスクが高まることになります。
しかし、預貯金が多いほど空室が多くなっても返済リスクを抑えることが可能ですので、審査では有利になりますし、場合によってはフルローンを組めることもできます。
また、銀行によっては職業が絞られることや、年収の最低ラインを設定していることも説明しましたが、預貯金を多く持っていれば大企業の正社員でなくても、たとえ年収が低くても審査を通過する可能性は高まります。

他には、どれだけの資産を保有しているのかも審査では有利になります。
たとえば、自宅のマンションや一戸建てのローンを完済して資産として保有しているのなら、その物件の評価額を資産として融資の担保に入れることもできます。
たとえ、ローンの支払いが残っている物件を保有していても、評価額が高い物件のローンの支払いをしているのなら、審査では支払いをした金額を資産として認められます。
このように、不動産投資の審査では、勤務先情報、年収、預貯金や資産額を総合的に評価をして、融資を行うのかを決定します。

この評価方法の審査をスコアリング審査と呼びますが、スコアリングが高くなるにつれて審査が通過しやすくなります。

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