りそな銀行での融資の特徴。上手に借りるコツは? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

りそな銀行での融資の特徴。上手に借りるコツは?

■融資を受ける際の銀行選び

りそな銀行での融資の特徴。上手に借りるコツは?

不動産投資をする際に重要になってくるのが融資を受ける金融機関をどうするかです。

都市銀行、地方銀行、信用金庫と様々な種類がありますが、メガバンクと言われる都市銀行から融資を受けられることができるならメリットは大きいです。
地方銀行や信用金庫と比べ規模の大きなメガバンクは金利が1%程とかなり安く設定されていることが多いので、かなり有利な融資を受けることができます。その分それなり信用力は必要となっていますので資金や実績が求められることになります。

融資を受ける際の評価方法には積算評価と収益還元評価という二種類があります。
まずは積算評価です。積算評価とは土地と建物の価値を評価をし、合計した評価額のことです。
きちんとした計算方法が決められており土地の評価額は、前面の路線価×土地の㎡数により算出できます。路線価は毎年国税局から公開されており1㎡あたりの評価額となります。
100㎡の土地で路線価が10万円の場合評価額は1,000万円となるのです。建物の評価額は、延べ床面積×再調達価格×(残存年数÷耐用年数)で算出できます。再調達価格とは建物を建てた時に1㎡でどれくらい金額が掛かるのかを表してます。

次に収益還元評価です。収益還元評価とは不動産が将来生み出す利益を予想することにより、その不動産の価値を評価する方法です。また収益還元評価には二種類に分けられ、一年間の収益を還元利回りで割り出すことで算出される直接還元法と、売却するまでの利益と売却額を現在の価格に置き換えて算出する方法です。
この二種類の評価方法を使い金融機関は融資を行うかどうかを決めているのです。

■オススメの銀行はりそな銀行

オススメの銀行はりそな銀行多くの金融機関で採用されている積算評価と収益還元評価の二種類の評価法ですが、りそな銀行では収益還元法のみで不動産を評価しています。

収益還元法のみでの評価ということは単純に利回りが高ければ融資されやすくなるということです。そのため入居数が多い物件ほど融資が受けやすく、逆に現在空室が多い物件ほど融資は受けづらくなります。

またりそな銀行の融資期間は耐用年数の最大の年数で見てくれます。不動産投資をする際に中古の物件を選ぶことは多いのですが、他金融機関より長い融資期間のあるのは大きな強みとなります。

収益還元評価のコストとして固定資産税と修繕費用を見積もることになります。そのため積算評価を行う他の銀行では融資が受けやすいのですが、りそな銀行では固定資産税が高くなる物件はマイナスとなってしまいます。
ファミリータイプのような坪単価が低い物件や、共用部分の大きい物件は固定資産税が高くなりますので不利になってしまいます。修繕費用についても1Kと3LDKでは3LDKの方が修繕費用の見積もりが高くなってしまうので、ファミリータイプの物件より1Kばかりの物件のほうが評価が高くなりやすいです。

そのためりそな銀行で融資を受ける際には土地や建物の大きなファミリータイプの物件より、小規模な物件のほうが融資が通りやすい傾向となります。
年収に関しては資産や信用度にも左右されますが、最低でも800万円以上はないと難しいかもしれません。また法人への融資も可能となっており、個人と資産管理法人での審査をされることとなります。

■不動産投資における金利交渉のコツ

不動産投資における金利交渉のコツ

融資を受ける際に金利はかなり重要なものです。少しでも金利を引き下げることができれば利益を大きく増やすことになります。そのためにも上手に金利交渉をし金利を下げられるようにしましょう。

金利交渉をする際に必要になる情報として他銀行の金利についての情報があります。融資を行っている金融機関はたくさんありますので自分が受けているりそな銀行の融資の金利より低く貸している金融機関を見つけましょう。

もし見つけることができれば交渉する際に強力なカードとなります。実際に他の金融機関から融資を受けるという話がなくても、現在の受けている金利より低いということがわかれば交渉に使うことは可能です。そこで重要なのが違約金と借換えに掛かる費用を計算しておくことです。

この費用と借換え先のの金利との計算が現在の金利より高くなってしまうと借り換えしたほうが損をするということなので交渉としては失敗となってしまいます。事前に計算をして借換えを行ったほうが利益になることを確認した上で交渉するようにしましょう。
また交渉する時期も重要です。
年度末である3月に交渉することによって有利に交渉することができます。年度末に融資先を逃してしまうことは金融機関側としても大きなマイナスとなりますので交渉するには年度の変わる月にしたほうが通りやすくなるのです。

金利交渉は何度もすると心象も悪くなるので何度も行うものではありません。これからも付き合いが長くなる金融機関とは良い状態を保つことが大切ですので、少ない回数で金利を引き下げられるよう入念に準備をし円満に交渉できるようにしましょう。

各種お問い合わせやご相談はこちら