融資期間はどうやって決まる?賢い期間の設定方法は? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

融資期間はどうやって決まる?賢い期間の設定方法は?

■融資期間を決めるのは?

融資期間はどうやって決まる?賢い期間の設定方法は?

不動産投資をするときに、収益物件を買う資金をどうやって用意するかというのは、大きな悩みの一つです。
一括で全額支払える自己資金があればいいですが、不動産は高額なため、特に若いうちは用意できていないことはよくあります。
資金がたまるのを少しずつ待っていたら、その年月の分だけ家賃収入が得られなくなって損なので、そのような人は融資を受けて物件を購入するのが有効です。

そこで、融資で損をしないように、よく知っておく必要が出てきます。融資期間や金利、物件を売却するかどうかなどの違いによって、返済額にも違いが出てきます。
金利のほうは融資期間次第で変化する部分もあるので、期間について知るのが重要です。

融資期間は、融資の返済を何年で行うか、つまり何年ローンかということです。

期間の長さは、その物件が使用に耐えられる法定上の年数を表した「法定耐用年数」を目安として決定されます。法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造なら22年、軽量鉄骨は27年、重量鉄骨は37年、鉄筋コンクリートでは47年となります。ただし、30年を越える融資は原則行われないことになっています。

また、中古物件ではこの年数から建物が立ってからの年数が差し引かれるので、古い物件はそれだけ融資期間が短くなります。

このようにして割り出された年数に、その物件の土地の価値と路線価の差や融資を受ける人の信用によって足したり減らしたりして、期間は決定します。

銀行側は、返済不能になって融資の金額を回収できなくなった場合に物件を売却することで返済の残りを補うので、物件がいつ出も高く売れる見込みがあり債務者に返済能力があれば、長くなります。

■期間の長さとメリット・デメリット

期間の長さとメリット・デメリット

不動産投資の融資期間は、長いのと短いのとではどちらが良いのでしょうか。

長くした場合でも短くした場合でも、両方にメリットとデメリットがあります。
着目するのは、期間が長いほど金利は高くなる傾向にあることと、元本の返済額は同じなので期間の長さだけ一回分の返済額が小さく分割されることです。

融資期間が短い場合、金利は低く、毎回の返済が高めになります。
この場合、メリットは支払う金利が少なくて済むことと、返済が早く終わることです。

銀行に支払う金額は元本と金利の合計なので、金利は少ないに越したことはありません。返済が早く終われば、家賃収入を自分のためだけに使えるようになります。
また、返済のペースが速いので、途中で売却した場合は残りの返済を差し引いて手元に残る額が多めです。

デメリットは、一回の返済の負担が大きくなって破産してしまう可能性があることです。

融資期間が長い場合は、反対に金利が高く、毎回の返済は細かく分割されて小さくなります。
そうすると、余裕を持って返済ができます。その代わり、金利が高いので、売却せず最後まで返済するなら金利の分だけ多めに支払うことになりますし、返済が終わるのに時間がかかるということは、それだけ返済後の次の行動をおこすのが遅れるということです。
数年後に物件を売却する場合には、まだあまり返済しておらず、売却したお金はそれだけ減ります。

融資期間は、自分の状況に合った長さを選ぶ必要があります。支払額を小さくするのも大事ですが、長い返済期間を無理なく過ごすために長い期間で少しずつ返すなどの工夫も必要です。

■融資期間を設定するポイントについて

融資期間を設定するポイントについて

自分に合った融資期間にするといっても、決めるポイントは何があるのでしょうか。

(1)毎回の支払額を抑える必要があるか、多めに支払う余裕があるか。
前述のとおり、生活に余裕がなければ金利が上がっても少しずつ返していくほうがいいです。多少無理してもいいというなら、融資期間を短くして金利を抑えるのも選択の一つです。

(2)固定金利と変動金利
固定金利は融資をしてもらったときに決めた金利のままで最後まで払い続けるというもので、変動金利は経済情勢などによって支払う金利が変動するというものです。
情勢を把握して、金利が下降している時に変動金利を選択すれば支払う金額を減らすことができます。逆に金利が上昇すれば多く支払わなければならなくなり、その時は固定金利のほうがお得です。とはいえ、変動金利で金利が上がりすぎた場合には、支払いが増えすぎないように調整されるしくみがあります。
変動金利で得ができそうな期間に合わせて融資期間を決めるのもありです。

(3)返済後何をするかという計画に合わせて決める
もっと不動産を買って家賃収入を増やしたいなら、早く返済を終えて次の不動産を買いたいところです。
一括で全額支払うのは無理でもお金はそれに近いくらいあって、短期間で返済したい場合は、融資期間がかなり短くなるように中古物件や建物の構造を選ぶのもありです。

(4)毎回の返済を軽くした分を他の投資に回す
期間を長くして金利が上がっても、余裕を持たせた金額を使って他の投資でもっと収益を得られれば、トータルでプラスになります。

いくつか挙げましたが、不動産投資の融資期間の決め方は人それぞれで、その分判断するポイントは他にもさまざまです。

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