アパート経営のために不動産投資ローンを知ろう | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

アパート経営のために不動産投資ローンを知ろう

■アパート購入に必須の不動産ローンとは?

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近年、老後の貯えの構築や相続税対策としてアパートの経営を考える人が増えてきています。アパート購入を考えるときにはほぼ大多数の人がローンによる資金調達を考えると思いますが、アパート等の賃貸物件の融資には不動産投資ローンを組む必要があります。
不動産投資ローンは全国展開しているメガバンクや各地の地方銀行、信用金庫などが商品化しているローンで、賃貸事業用として貸し出されるものです。アパート等を購入する場合には当然ながら数千万円台の資金が必要となってきますが、それをあらかじめ貯めて購入に臨むのは少々大変です。
不動産投資ローンを組むことによって、自己資金が少なくてもアパート経営を始めることが出来、なおかつ家賃収入を返済に充てることが出来ます。

不動産投資ローンの審査に受かりやすい属性の人は

・自己資金が多い
・年収が多い
・購入するアパートなどの収益性(実質利回り)が高いこと
・勤務先の資本金、上場状況、売上高、業務内容などの属性が良い

などが上げられます。

なお一般的に不動産投資ローンは住宅ローンに比べて審査が厳しく通りにくいと言われていますが、空家リスクや不動産価値の下落などのリスクが大きい賃貸物件のため仕方がないと言えるでしょう。もし賃貸物件用だと申告せずに住宅ローンを借りてアパートを建ててしまった場合、それが発覚した際には銀行側から相応のペナルティを課されますので絶対にやめておいたほうがよいです。銀行によって様々ですが、ローンの一括返済をせまられたり、金利の高い事業用ローンへの借り換えを行わされたりとリスクが大きくなってしまいます。

■不動産投資ローンのオススメの借り先は?

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不動産投資ローンは大手のメガバンク系が安定していますが、一部の地方銀行でも有利に借りられるところがあります。

【オリックス銀行】
東京に本社のあるオリックス傘下の銀行です。オリックス銀行は融資金額が上限2億円と上限が多く、高額物件にも対応できるのが魅力です。
・融資金額 1000万円~2億円
・融資期間 1年以上~35年
・金利 変動金利(年2.675%)、固定金利(3年固定:年2.300%、5年固定:2.500%)
・連帯保証人 必要
【住信SBIネット銀行】
ネット銀行の名のとおり、手続きのすべてをネットと電話で行えるのがメリットの銀行です。平日は仕事で銀行の店舗に行けない、という人でもネットか電話で簡単に手続きを行えます。反面店舗のある銀行に比べて多少サポートが手薄と言われていますので、メリットデメリット考えて選びましょう。
・融資金額 100万円~1億円
・融資期間 25年
・金利 変動金利(年2.95%〜8.9%)
・連帯保証人 必要

【スルガ銀行】
静岡に本拠地を置く地方銀行ですが、全国に支店を置いており静岡以外でも融資を受けられます。スルガ銀行のユニークなところは、築年数が多く他行では受けられない融資でも返済能力があるならば貸し出してくれるところです。しかも審査が非常に早く、他行では1カ月かかる審査を最短3日で行ってしまいます。その反面金利が高いですが、利回りが高い目玉物件を即座に抑えたいときなどには使える銀行です。
・融資金額 10万円~1億円
・融資期間 1年~30年
・金利 変動金利(年4.5%〜14.9%)
・連帯保証人 不要

■不動産投資ローンを組む際のリスク

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現金一括で購入できない限りはアパート購入には欠かせない不動産投資ローンですが、ローンを組むに当たっていくつか気を付けなければならない点があります。

・購入するアパートの利回り
ローンを組む場合には家賃収入から返済をするわけですが、家賃収入は丸々返済に充てれず修繕費や管理費、所得税などの税金を差し引いた分で返済しなければなりません。アパート経営で生まれる売り上げを利回りと呼びますが、利回りが低い物件ではローン返済に十分な資金が残らないこともあり、一般的には10%以上の実質利回りが必要とされています。

・空室による家賃収入減
アパート経営をするうえでは避けて通れないのが空室問題です。先々のことなので確定はしませんが、常に空室が増えるリスクを抱えています。

・金利の上昇
不動産投資ローンを組む場合に金利は固定金利か変動金利かを選ぶことになりますが、変動金利の場合は特に金利の上昇によって返済金額が増えることが考えられます。

・築年数の増加による修繕費の増加
物件購入時には少なかった建物の修繕費も、年を重ねるごとに増えていきます。建物にもよりますが、修繕費が増加する分を見越して積立金をするか、家賃を高めに設定しておかないと、先々の収入が先細りしてローン返済に響いてきます。

アパート経営をするうえでは予測不能な事態も数多く発生するのは仕方ないことですが、あらかじめ予測できるリスクは見越したうえでローンを組む必要があります。
不動産投資が初めてだという人は、銀行や各種不動産投資会社が開いているセミナーなどで情報を仕入れることも可能ですので、ネットだけに頼らずうまく活用していきましょう。

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