はじめに。アパート経営における基本的なメリットとは? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

はじめに。アパート経営における基本的なメリットとは?

■アパート経営のメリットとは?

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世の中にはたくさんの投資対象があります。その中で敢えて不動産投資を、しかもアパート経営を選ぶメリットはどこにあるのでしょうか?

まず、アパートは株などと違って「不動産」と言う実物資産という点が挙げられます。株はその会社が倒産したら資産価値がなくなりますが、不動産の資産価値は下がるとは言えゼロにはなりません。基本的には物価とともに価値が上がったり下がったりします。土地付きのアパートであれば、災害などで建物部分がなくなっても「土地」と言う不動産が手元に残ります。異常気象で水位が上がって土地が水没でもしない限り、土地という不動産はなくならないのです。

長期的な収入もアパート経営のメリットです。長期的な収入といえば金融機関への現金を預けた際の利子や国債などがありますが、家賃収入の額の大きさには到底及びません。空室にさえならなければ毎月不労所得が一定額得られるのは魅力的です。

他のメリットとしては融資です。不動産投資と他の投資の違いは、不動産は融資対象の不動産自体を担保に融資を受けられることです。このため、初期投資が比較的少ない状態でも始められ、アパートを経営すれば早い段階で家賃収入を得ることができます。不動産投資ローンの金利は1~2%程の場合もあり、月々の支払いに家賃収入を使うことで乗り切っていけます。そして、ローンの返済が終われば家賃収入は全て自分の収入になるのです。

「低額で始められ」「長期的に収入を得られ」「価値がゼロになることはない」という3つがアパート経営のメリットの3本柱と言えます。

■税制等でもメリットが!

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アパート経営のメリットは、上記以外にも数多くあります。

まず、相続税や贈与税が有利になります。現金資産はそのままの額が課税対象となってしまいますが、不動産の場合は路線価や固定資産台帳の金額をベースに課税額が算出されます。そのため、現金を相続した時に比べて相続税の額が安くなるのです。
相続した土地や建物で賃貸を行っている場合、税率はさらに優遇されるので現金を相続した時に比べて半額から7割近く税金が安くなることもあります。税金が安くなる上に家賃収入まで入ってくると考えれば、かなり大きなメリットと言えます。

税制面でのメリットは他にもあります。給与所得者の場合、仮にアパート経営で赤字になったとしても給与所得と通算することで所得税や住民税が安くなるのです。アパート経営は黒字になることに越したことはありませんしそのように努力すべきですが、万が一赤字になっても損害を軽くすることが可能です。

さらに、不動産の取得は生命保険の代わりにもなります。アパート経営のためには不動産を買いますが、このときに金融機関から融資を受ける場合は「団体信用生命保険」に加入する必要があります。この保険に入ると契約者がローン返済中に死亡したり一定の障害を持った場合には、保険金からローンの返済が行われます。つまり遺族にはローンのないアパートが遺され、しかも毎月家賃まで運んでくれるのです。

最後になりましたが、毎月家賃収入があるということは、高齢になっても年金のように収入があるということです。公的年金に不安が残る昨今、アパート経営には大きなメリットがあると言えます。

■アパート経営ならではのメリットは?

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今までのメリットには、不動産投資のメリットとアパート経営のメリットが混在しています。ではアパート経営ならではのメリットは何でしょうか?同じような不動産投資であるマンション経営やワンルームマンション投資と比較して考えてみましょう。

まず、アパート経営の方が初期投資が安く済みます。マンションを一棟経営する程のお金を簡単に用意できる人は少ないでしょう。ワンルームマンション投資であれば少額から始められますが、部屋が1つしかないということは、そこに入居者が入らなければ収入ありません。その点、アパート経営の場合は一棟全てが満室にならなかったとしても、数人の入居者がいればいくらかの収入が得られます。少額で始められて入居者のための部屋数が多くて家賃収入を得られるということは、それだけ高い利回りが期待できるということです。

次に、マンション経営の場合、土地が広いため借地であることが多くなります。ワンルームマンション投資の場合は、そもそも土地が付いてきません。しかしアパート経営の場合、土地ごと手に入れようと思えば手に入れられます。その結果、たとえ建物が失われたとしても土地の価値は残るのです。この点ではアパート経営の方がリスク回避として優れていると言えます。

さらに、土地を手に入れた場合のアパート経営は、税金を低く抑える事ができます。建物だけの場合よりも土地付き建物の方が税制上優遇されるのです。これは相続税の時に有利となり、遺族への負担が軽く済みます。

以上の点で、同じ不動産投資の中でもアパート経営にはメリットが多いと言えます。

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