店舗や事務所!?テナント物件への投資について | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

店舗や事務所!?テナント物件への投資について

■テナント物件に注目が集まる理由

テナント物件に注目が集まる理由

不動産投資は住居用のほかに店舗や事務所用などテナント物件も投資対象にすることができます。
飲食店やコンビニエなどの店舗は店舗自体を所有しているわけではなく、基本的に所有者から店舗を賃貸して営業しています。

会社のオフィスや事務所も同様です。
これらテナント物件は契約相手が法人になるため、滞納が少ないなどのメリットがありますが、最大のメリットは利回りの高さです。

住居用の不動産物件に比較して家賃が高額になるため、良い事業者に入居してもらえれば抜群に高い利回りが期待できます。
不動産投資市場が活況を呈する昨今、一棟マンションや区分マンションの売出価格が上昇し、住宅用不動産の利回りは右肩下がりで低下しています。他方で、相対的に利回りが高い店舗や事務所などテナント物件が注目を集めています。

東京23区を例に見ても、住宅用の一棟マンションや区分マンションよりも、一棟ビル、店舗や事務所などテナント物件の方が、1~2%は利回りが高くなっています。
この高利回りを魅力に感じ、店舗や事務所といったテナント物件に投資をするベテランの投資家も少なくありません。

住居用の物件ばかりを投資対象にしていて、なかなか高い利回りが得られないと嘆いていた人が、店舗や事務所などテナント物件に投資してみたところ、あっさりと希望の利回りを上回ったという話も聞きます。
ただし、住居用に比べて、店舗や事務所などテナント物件は空室のリスクが高いのも事実です。高い利回りとリスクは表裏一体です。投資の対象とする不動産を選ぶときには、このことを常に頭において判断してほしいと思います。

■テナント物件への投資のメリット

テナント物件への投資のメリット

店舗や事務所などのテナント物件への投資にはいくつかのメリットがあります。

①利回りが高く、賃料単価が高い
テナント物件は住居用の物件に比べ、利回りが比較的高く、床面積当たりの賃料単価が高いのが魅力です。地域によってはテナント物件と住宅用との差がほとんどない場合もありますが、駅前の商業エリア、事業所の多い地域、都心部や市街地に近いエリアでは、店舗・事務所などテナント物件の賃料単価が高い傾向にあり、高い収益が期待できます

②保証金が高い
テナント物件は、敷金や保証金が高いこともメリットです。住宅用であれば1~2ヶ月分、場合によっては0ヶ月ということもあり得ますが、テナント物件の場合は、3~6ヶ月、半年や1年というケースもあります。敷金や保証金は返還するお金ですから、収益として数えることはできませんが、滞納があった場合の預り金になりますし、お金を運用して利殖することもできます。敷金や保証金を多く預かることができるのは不動産投資にとってはメリットです。

③原状回復する必要がない
テナントが退去する際の原状回復も、テナント物件と住宅用では異なります。住居用の物件を貸し出す際、原状回復義務は通常利用の範囲内のものは貸主が負う必要があります。しかし、テナント物件の場合、通常はスケルトン渡しになります。内装などは入居時にテナントが工事し、退去時にはテナントの負担で原状回復して、スケルトンの状態に戻すのです。原状回復の費用を負担する必要がないため、経費が低く抑えられ、清掃や点検代等がテナントの負担になる場合(ビル一棟一括貸しのケースのみ)もあるため、実質利回りが向上します。

■テナント物件への投資のデメリット

テナント物件への投資のデメリット

店舗や事務所などのテナント物件の投資にはいくつかのデメリットもあります。

①空室のリスクが高い
住宅の引っ越しに比べて、テナントの撤退や移転の頻度は高いので、空室のリスクが高くなるデメリットがあります。経済全体の景気に敏感で、不景気になると複数のテナントが一挙に撤退するリスクがあります。また、単独の店舗や事務所でも売上が良くないと閉店してしまうケースがあります。たとえ都心部でも、不景気になると一挙に複数のテナントが退去してしまいます。また需要のない地域になると次のテナントがなかなか見つかりません。

②賃料の変動が大きい
賃料も景気の動向に左右されます。テナント物件の賃料の場合、物価の変動ではなく、店舗の需給バランスによって賃料が大きく変動します。50~100%の変動もありえます。ただ、下がる恐れがある分、大幅に値上げできる可能性はあります。

③テナント募集にノウハウが必要
テナント物件はいろいろな業種や業態があり、それぞれに求められる立地や建物の構造が異なります。所有する物件が特定の業種に向けた構造になっていると、他への転換が難しく、新たなテナントが決るまで時間がかかってしまう場合があります。テナント募集のノウハウやテナントとの交渉はコンサルティング会社などに依頼するほうがいいでしょう。
以上のように、テナント物件の投資はメリットとデメリットが大きく、ハイリスクでハイリターンの投資であるといえます。しかも、金融機関の審査は住宅用投資よりも厳しく、審査にも時間がかかります。また、テナント物件は地震保険にも加入できません。

各種お問い合わせやご相談はこちら