不動産投資で節税に失敗したケース5選 | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

不動産投資で節税に失敗したケース5選

不動産投資で節税に失敗したケース5選

■不動産投資で節税するためには…

不動産投資で「年間賃料○○○万円!」「年間○○万円の節税に成功!」などと成功体験を不動産投資セミナーやネットの情報で見聞きすることがあります。

このような景気のいい話しを聞いて「よし、自分も…」と今情報を集めている方も多いかもしれません。しかし、前述のような成功体験のウラではそれ以上に失敗をしてしまった大勢の方たちがいるのも事実です。華々しい成功したお話しはよく目にする機会も多いのですが、失敗したお話しはなかなかオモテに出てくることがありません。

もちろん成功事例はこれから不動産投資を始める者にとってとても参考になるお話しではあります。それと同じく、失敗した事例に耳を傾けることは成功事例では気付かなかった大事なことに気付かせてくれることも多々あります。今回はそんな普段知ることのない、不動産投資で節税に失敗してしまったケースを5つご紹介したいと思います。

【医師Aさんの場合】
節税と資産運用を考えてワンルームマンションの購入を決めたAさん。
勤務している病院に投資用マンションの勧誘電話がきたことがきっかけでした。
家賃収入から経費と毎月のローンを差し引くと1万円の赤字になっていました。しかし、所得税と住民税の還付を考えると黒字になるので不動産投資を始めた数年は節税効果を発揮してAさんも満足していました。しかし、その後は空室が続くなど思う様な節税効果はなくなり、毎月赤字が続く状況でした。恒常的な赤字に嫌気がさしたAさんは物件の売却を考え、査定を依頼しますが査定額は購入価格を大きく下回るものでした。売るにも売れず、毎月の赤字に苦しむことになり後悔することに…。

■繰り返してはならない!節税の失敗例

繰り返してはならない!節税の失敗例

【企業経営者Bさんの場合】
Bさんは高額所得者で効果的な節税は何かないかと悩んでいました。ある日、経営者の交流会で知り合ったXさんから不動産投資で節税対策をしていることを聞きます。不動産投資は減価償却費を利用すれば、帳簿上の経費を計上できるので帳簿上は赤字でも、上手に行えば現実のキャッシュフローは黒字にできるという話しでした。業者を紹介してもらったBさんは不動産投資を始めることにし、提案されるままに新築の高層マンションを購入しました。新築ということもあり、すぐに借り手が見つかり順調のように見えました。しかし、実際に節税効果を実感できたのは最初の数年間だけで、7年目から固定資産税と都市計画税のコストが重荷に感じるようになりました。空室から埋まるまでの時間も長くなり、入退去の度に修繕費がかさみ、キャッシュフローも赤字になってしまいました。

【サラリーマンCさんの場合】
家賃収入も魅力で節税対策も兼ねて不動産投資を考えたCさん。マンション1室から始める予定でしたが、「1室では空室になると家賃ゼロになる。アパート1棟なら空室が出ても他の部屋でカバーできるだろう」とキャッシュフローを考えすぎてアパート経営に変更。しかし始めてみると入居率が思うように安定しません。常に空室がありキャッシュフローも最初のうちは黒字でしたが徐々に下がっていき、ついに赤字になってしまいました。近隣に新しいマンションやアパートが増えたこともCさんのアパート経営を圧迫していきました。結果として節税はできましたが、それ以上に大きな借金を作ってしまい、売却するにしても買い手がつかない状況です。

■学んでほしい!節税の失敗例

学んでほしい!節税の失敗例

【資産家Dさんの場合】
一代で財を築いたDさん。これまで何の資産運用もしてこなかったので、資産はほとんどが現金でした。このために先の相続対策をどうしようかと思案していました。そんな時に雑誌で「現金をマンション1棟に変えて相続税対策」の広告を見ます。現金を不動産にすると評価は下がり、借入で建てれば財産は減る。しかしマンションは残り、お金を生み出してくれる。現金を残して相続税をたくさん納めるよりも、マンションを残した方がより多くを家族に残せるのではないかと考えたのです。しかし、知識のなかったDさんは契約した業者に言われるがまま物件を決めてしまいました。購入後は、徐々に業者の契約前の説明とは違う状況になっていき、キャッシュフローも赤字の月が出るようになっていきました。要因としてはあまり考慮せずに決めた立地の悪さからくる低入居率でした。その後赤字が常態化してしまい、節税どころではなくなってしまいました。

【自営業Eさんの場合】
事業で成功した資産の節税を考えていたEさん。近隣に大学があることから、知人が節税を兼ねて学生アパートの経営をしてみたらと提案してきました。この提案にのり1棟のアパートを購入。購入から数年間は節税効果もあり、成功したと思っていた矢先に大学が都市部へと移転することに。入居率は下がり、恒常的な赤字に苦しむことに。

これらの失敗事例に共通しているのは準備、知識不足です。始める前から人任せにせず、焦らずに、必要最低限の不動産投資に対する知識を勉強していればこのような事態は防げたはずです。節税だけに意識をとらわれず購入から売却までの期間全体の工程を考えて、物件は選ばなければなりません。

各種お問い合わせやご相談はこちら