税金THEワールド!海外不動産投資でかかる税金 | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

税金THEワールド!海外不動産投資でかかる税金

■海外不動産投資で押さえておくべきこと

海外不動産投資で押さえておくべきこと

海外の物件に対して不動産投資を考えている場合、まずはしっかりと不動産投資を行う対象となる国を選定する必要があります。
不動産投資対象の国を選定する場合のポイントとしては2つあります。まず、1つ目はそもそも外国人がその国の不動産を購入することができるかどうかをチェックするということです。

海外の国の中には外国人による自由な不動産購入を認めていない国というのはたくさん存在しています。タイ、シンガポール、中国、マカオ、フィリピン、インドネシアについては土地の取得ができず、コンドミニアムのみしか購入できないというシステムになっています。インド、ベトナムに至っては外国人は不動産を購入することも許可されていません。

これに対して自由に外国人が不動産投資を行うことができる国としては米国、カナダ、ニュージーランド、フランス、ドイツ、英国、アイルランド、イタリア、スペインなどがあります。また、マレーシアとオーストラリアについても政府の承認を得ることにより、外国人が不動産を購入することが可能です。

そして、もう一つのポイントはその不動産投資対象国の不動産に関わる税金がどのようなシステムになっているかということです。不動産に関わる税金について細かい部分は各国それぞれで異なっています。ただ、課税の仕組みとして共通している部分もあります。

海外不動産投資に対する税金で押さえておくべきポイントは3つになります。それが不動産を売買した場合の売却益に課税される税金、固定資産税、不動産賃貸収入にかかる所得税です。この3つの税金の仕組みについて各国それぞれの違いを押さえておく必要があります。

■海外不動産投資の税金がお得な国

海外不動産投資の税金がお得な国

では、上記で紹介した3つのポイントを踏まえながら、どの国で不動産投資を行うのが良いかについて見ていきたいと思います。

まず、不動産を売却した場合の売却益に課税される税金についてです。この不動産の売却益にかかる収入については各国で考え方が異なっています。原則としてはこの不動産の売却益については各国5~50%程度の金額が課税されることになっています。

ただ、ハワイであれば16%程度の税率で済むことになります。また、特筆すべきはマレーシアです。マレーシアにおいては、5年以上の期間に渡りその不動産を継続して所有し続けていた場合、売却益は非課税になります。

次に固定資産税です。固定資産税というのは不動産のような固定資産というものに分類される資産にかかってくる税金になります。基本的にどの国においても固定資産税というものがかかってくることになっていますが、実はオーストラリアとタイについては固定資産税がありません。
したがって、不動産を所有し続けたとしても毎年固定資産税を支払う必要がありません。そのため、不動産の所有にかかるコストをかなり減らすことができます。

また、最後が不動産賃貸収入に関わる所得税になります。不動産賃貸収入に関わる所得税としてはほとんどの国が25~45%程度課税することになっています。

しかし、この不動産賃貸収入に関わる所得税が格段に安いのがハワイになります。ハワイについては11%の所得税しかかかりません。したがって、海外不動産に投資をして賃貸収入を得る場合、ハワイに投資するというのは賢い考え方になります。

■海外不動産投資の税金シミュレーション

海外不動産投資の税金シミュレーション

では、上記で述べてきた情報をもとに、実際に同額の建物に対して不動産投資を行った場合、その税金の金額にどのような違いが出るかについて見ていきたいと思います。
対象としては海外不動産投資で人気があるマレーシア、ハワイ、オーストラリアを選びます。

まず、10年間所有した物件を5,000万円で売却した場合です。この場合、マレーシアであれば売却益が非課税になるため納税する税金は0円になります。次にハワイであれば、約800万円が課税されることになります。

そして、オーストラリアであれば、売却益には累進課税制度が適用されます。2016年11月23日時点のレートで5,000万円は606,155AUDになるので、30%の税率が適用され、約1,500万円の税金が課税されます。

次に固定資産税です。固定資産税はオーストラリアでは0円です。マレーシアとハワイは面積基準と不動産価値基準の違いがあり、端的には比較できません。ただ、一般的にマレーシアの場合、100㎡でRM500~1,000程度、つまり日本円で12,590~25,180円(2016/11/23のレート)とされています。

そして、ハワイの場合は20万ドルの物件で年間800ドル程度、つまり日本円で88,816円(2016/11/23のレート)になります。

最後に不動産賃貸収入が年額200万円だった場合の所得税はハワイで11%、オーストラリアで29%、マレーシアについては年間182日以下しかマレーシアに滞在しない場合は28%の税率が適用されます。結果的にハワイで220,000円、オーストラリアで580,000円、マレーシアで560,000円となります。

各種お問い合わせやご相談はこちら