知らないと怖い税金の話!失敗しない為に… | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

知らないと怖い税金の話!失敗しない為に…

■不動産投資には必ず支払う税金がある

不動産投資には必ず支払う税金がある

不動産投資を行う際には必ず支払わなければいけない税金があります。
代表的物が不動産の取得時にかかる不動産取得税で、印紙税と登録免許税もかかることになります。これは不動産の取引が大きな利益を生むことがあるだけでなく、厳密な管理を行わなければ脱税などに繋がることがあるからです。
制度の維持にも必要なお金であるため、必ず支払う必要があるのです。

印紙税は取引する不動産の金額によって変動し、最低200円から最大540000円まで課税されます。
1000万円から5000万円間の取引であれば15000円で済むため、個人の不動産取引では15000円前後がボリュームゾーンになります。登録免許税は固定資産税評価額の1パーセントで、抵当権の設定には債権額の0.4パーセント上乗せされます。不動産取得税は、土地の場合固定資産税評価額の2分の1に3パーセントをかけたもので、建物は評価額の3パーセントをかけたものです。

これらの税金は節税ができないため、必ず支払わなければならないものになります。
ただし、個人事業主として確定申告を行う場合は、これらの税金を経費として計上できるため、払い損にならない事は覚えておきたいポイントです。

不動産投資を行う上では確定申告が必須となるため、漏れがないようにする必要があります。経費に計上しなければそのまま処理されてしまい、実質的に税金を多く支払うことになってしまうのです。申告漏れがあれば還付の申告が出来ることもありますが、手間が増える原因になります。

不動産は母数が大きくなるため、一部であっても費用負担が重く、慎重に投資が必要な理由の一つになっているのです。

■物件の所持や売却にも税金がかかってくる

物件の所持や売却にも税金がかかってくる

不動産投資を行った際は、物件を所持しているだけでも税金がかかります。固定資産税・都市計画税は必ず支払わなければならないのです。
固定資産税は固定資産税評価額の1.4パーセント、都市計画税は同0.3パーセントになっています。

不動産を売却する際にも印紙税がかかるだけでなく、登録免許の書き換えのための登録免許税がかかります。不動産を購入後に不動産価値が上昇し、売却時に利益が出た場合は譲渡所得税も加算されます。このうち、譲渡所得税に関しては節約が可能で、不動産を所有していた期間によっても税額が変動します。

具体的には不動産売却年の1月1日の時点で、所有から5年以上経過していた場合は長期譲渡所得に分類されます。この場合、所得税は15パーセントの課税になり、住民税が5パーセント課税されます。5年未満の場合は短期譲渡所得に分類され、所得税が30パーセント、住民税が9パーセント差し引かれるのです。

ポイントになるのが、譲渡所得税の計算をする際に、購入時にかかった費用や、売却時にかかった費用を差し引くことができる点です。仲介手数料や登記費用、不動産所得税も経費に計算できます。

費用を含めた総額が売却額を上回った場合は売却損になるため、課税対象から外れます。また、購入時の経費がわからない場合は、売却時の金額の5パーセントを費用として計算できる制度もあります。
場合によってはこちらの方が節税に繋がる場合もありますが、不正があった場合は税務調査の際などに指摘される可能性もあるため注意が必要です。

固定資産税は利回りを計算する上で重要になり、譲渡益や譲渡損は資金を管理する上で重要なポイントになるのです。

■家賃収入に関わる税金は不動産所得税

家賃収入に関わる税金は不動産所得税

不動産所得税は、不動産による家賃収入や権利の貸付によって生じる収入に課税されるものです。
最低5パーセントから最大40パーセントの範囲で変動し、不動産収入に税率をかけたものが不動産所得税になります。不動産所得以外にも給与収入があれば合算の上で総合課税として計算する必要があるため、金額が膨らんでしまう事が多いのです。

ただし、不動産所得税は不動産収入から経費を差し引いた額になるため、経費が多ければそれだけ税率を低くすることができます。固定資産税などの税金だけでなく、火災保険料や地震保険料、建物の減価償却費、修繕費、管理費、税理士への支払いなど、非常に広い範囲を経費として計算できるのです。
物件を見に行くためにタクシーや電車を使えば、交通費も経費として落とせる場合もあります。ただし、レシートや領収書が必要になるだけでなく、私用での利用までは範囲に含まれない点に注意が必要です。あくまで事業所得に関する費用だけが認められるのです。
給与所得と経費を除いた不動産所得の合計が900万円を超えると、不動産所得税を含む所得税率は33パーセントに達します。
これは法人税よりも高い水準であり、法人化が見えてくる目安ともなっています。
650万円超で900万円以下であれば所得税率は23パーセントで済むため、節税の工夫がいかに重要かがわかります。給与所得には保険料などの控除も適用できるため、確定申告時には忘れずに計上する必要があります。

税理士に相談して経費の範囲や減価償却費などを確認することも大切で、可分所得を増やすポイントになっているのです。

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