不動産投資ですべき税金対策。還付金を最大化するには? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

不動産投資ですべき税金対策。還付金を最大化するには?

■不動産投資における節税

不動産投資における節税

「不動産投資は節税によい」というのは不動産投資を進めるセールスマンの決まり文句となっています。しかし、本当にそうなのでしょうか。

たしかに、不動産投資を行った1年目についてはその取得に関わる費用を大きく計上することができます。
また、不動産を取得したことによって、翌年からはその取得した資産の減価償却費・固定資産税・支払利息・修繕費・火災保険料といった金額を計上することが可能になります。このように費用が増加した結果、利益から費用を差し引くことができ、納税額を減らせるという説明がまかり通っています。
しかし、実際には不動産投資を行ったことにより、家賃収入などが発生すれば結局のところその利益に対応する税金を支払うことになります。したがって、節税のために不動産投資を用いるというのは誤った考え方になります。

ただ、不動産投資の利益について適切な節税対策を行うというのは節税上大切なことになります。不動産事業を行っている人の節税の考え方の基本には大きく分けて2つあります。
まず、1つ目は不動産事業に関わる経費をもれなく計上することにより、不動産事業に関わる所得を小さくするという考え方です。
もう1つの考え方はサラリーマンや他の事業を営んでいる人が使うことのできる考え方です。不動産所得をあえて赤字にすることにより、その赤字分を給与所得や事業所得の黒字と相殺することにより、利益を小さくして納税額を減らすという方法になります。

このような考え方が節税をすすめていく場合の原則的な考え方になります。なお、不動産投資が赤字になった場合、給与所得や事業所得が減り、払いすぎた住民税・所得税が還付されることがあります。

■不動産投資における節税策の内容

不動産投資における節税策の内容

さて、上記で挙げたような不動産投資の節税策についてです。どちらの方法をするにしても基本は不動産事業に関わる経費を計上できる限りしっかりと経営していくということが大切になってきます。

まず、最初は青色申告を行うことからスタートしましょう。これにより赤字の翌年以降3年間にわたっての繰り越しや10万円・65万円の所得控除を受けることが可能になります。
なお、青色申告の場合、帳簿をつけておくことがその条件になるため、確定申告のために、会計ソフトなどを利用してしっかりと日々の取引を記録しておくようにしましょう。また、不動産事業に関わる経費の領収書なども確定申告のために保管しておく必要があります。

また、これ以外にも配偶者を青色申告専従者にして、給与を支払うことにより、その給料を利益から差し引くこともできます。加えて、個人事業主の退職金制度である小規模事業共済に加入することにより、年間84万円までの費用を利益から差し引くことも可能になっています。

上記で挙げたような節税策はリスクもなくメリットが大きいため、不動産投資を行っているのであれば、絶対にやっておいた方がお得な節税策になります。ただ、デメリットとしてはこのような青色申告を行う際に帳簿をつける作業が発生し、簿記などの知識が無い場合、この帳簿つけの作業に大きな時間を取られる可能性があるということです。

なお、このような不動産事業に関わる費用をもれなく計上していくことにより、損益通算を行う場合は不動産事業に関わる赤字も増大するため、所得税・住民税といった税金の還付金額を大きくすることにもつながります。

■以前の不動産投資における税金の還付策

以前の不動産投資における税金の還付策

ちなみに、以前の税法の規定においては不動産を取得することにより、消費税の還付金を受け取ることができるという節税方法が存在していました。
この方法は消費税の仕組みを利用した還付方法になっていました。消費税については事業によって得た収益に関わる消費税から収益を得るために使った費用に関わる消費税を差し引いて、その差額を納税するという仕組みになっています。

ただ、収益に関わる消費税の方が費用に関わる消費税よりも少なかった場合、払いすぎた消費税については還付されるという仕組みがあります。この消費税の還付方法のポイントは消費税の納税義務がある事業者でないといけないということです。

本来事業を始めて2年間は消費税の納税義務はありません。
したがって、不動産事業を開始した事業年度からあえて消費税を納税する事業者を選びます。

そして、最初の年に少額の収益を計上します。例えば自動販売機などを不動産の前において108円の収益を出して、不動産(費用と考える)を108,000,000で購入したとすれば「8,000,000円-8円=7,999,992円」となり、7,999,992円が還付されるという仕組みでした。この消費税の還付というのは不動産投資において代表的な節税法とされていました。

ただ、税務署においてもこのような税金の還付を受け取るための節税法の存在は認知され、この消費税の還付という方法は平成28年4月の改正により、ほとんどのケースで利用できなくなりました。したがって、現在は不動産投資に関わる節税は地道に経費を増やしていく方法が原則となっています。

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