節税の際に、どこまで経費にできる? | 王様の不動産投資/不動産投資とマンション経営

節税の際に、どこまで経費にできる?

■しっかり節税するためには確定申告

しっかり節税するためには確定申告

不動産投資を行っていて家賃収入がある方は、毎年確定申告が必要になります。
基本的に家賃収入はサラリーマンの給与と違い源泉徴収ではありませんので、確定申告をしたときの所得額に対して、所得税などの税金を支払うことになります。
会社に勤務しながら副業で不動産投資を行っている方も同様に確定申告が必要です。

ただし、実際の家賃収入の額から必要経費など控除を差し引いた「不動産所得」額に対して税金がかかります。つまり、経費が多ければその分所得は下がり、かかる税金は安くなります。
そのため、いかに経費をしっかり計上できるかどうかが、節税のポイントと言えます。なお、国税庁のホームページでは必要経費を「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの」と定義しています。
ちなみに、必要経費として計上するためには領収書が原則必要ですので、支払ったものの領収書は必ず保管しておきましょう。

なお、必要経費を考える前に、まず節税を考えるなら青色申告を検討しましょう。
青色申告をすると、10万円の特別控除があり、それだけで節税につながります。
(所有不動産数によっては事業性があるとみなされ65万円の控除になります)
手続きは「青色申告承認申請書」を税務署に提出するだけ。ただし原則として正式な複式簿記での記帳が必要となります。ただし最近は便利な会計ソフトが多くありますので、それほどハードルは高くないと言えます。

なお、本記事で紹介している内容はあくまで一例です。実際に必要経費にあたるかどうかについては、国税庁にお問い合わせいただくか、税理士にご相談ください。

■どんなものが必要経費になる?

どんなものが必要経費になる?

まず必要経費として見ておくべきなのは税金関連。
賃貸物件に対する固定資産税・都市計画税は必要経費に計上できます。
(ただし、物件購入した年に「固定資産税精算金」となっている場合は必要経費ではなく物件の取得価格に含めます)固定資産税の通知書(納付書)は大切ですので、必ず保管しておきましょう。一方、同じ税金でも、所得税や住民税は必要経費にならないのでご注意ください。

建物維持管理にかかった費用も必要経費になります。
設備の修理費などは必要経費になります。
ただし、国税庁ではあくまで修繕費は維持のため、または原状回復のための目的としており、資産価値を高めるためのリフォームや、使用可能な年数を延ばすための改修は修繕費にあたらないとしていますのでご注意ください。
また、借主が入れ替わった際のハウスクリーニング費用も原状回復のためなので、必要経費になります。そのほか、マンションの場合に毎月かかる管理費や修繕積立金も必要経費になります。

副業として不動産投資を行っているサラリーマンの方は、賃貸募集や契約手続き、入金管理などを不動産会社に委託している方も多いかもしれません。
こういったケースでは一般的に賃料の数パーセントを支払っていると思いますが、その費用も必要経費になります。通常不動産会社より毎年書面でまとまった計算書が送られてくるので、その金額を必要経費にプラスすればOKです。

そのほか、不動産投資を行う目的で使った交通費、書籍購入費、セミナー参加費なども経費として計上できる場合がありますので、なるべくかかった費用の領収書を保管しておくととともに、その用途をメモしておくことをお勧めします。

■計算に注意が必要な経費

計算に注意が必要な経費

物件の購入費用は、毎年その価値が下がるものとしてその下がった価値の分を必要経費に計上する「減価償却費」という扱いです。
ただし減価償却費の対象は建物の費用のみで、土地の分は除く必要があります。減価償却費の計算は、建物の耐用年数や構造により係数が異なりやや複雑ですが、オーナーご自身で計算して出すことも可能です。確定申告の申告書のほかに、「減価償却明細」という書類も作成して提出する必要があります。

物件にかかる火災保険料・地震保険料も必要経費ですが、あくまでその確定申告の対象年の分のみが経費となります。
例えば、物件取得時に30年分まとめて火災保険料を支払った場合は、支払額うちの1年分のみが必要経費になります。(もし年の途中から契約が開始した場合は、さらにその発生した月の分だけになります)

借入金利息についても、注意すべきポイントがあります。ローンを組んで不動産投資を行っている方も多いと思いますが、その場合の借入金の利息部分のみが必要経費になります。返済額すべてではないので、注意しましょう。

なお、その年の利息額を計算するためには、通常ローンを組んだ際に金融機関が発行する返済予定表に元本と利息の額が記載されていますので、それをもとに計算します。もし手元にない場合は、金融機関に問い合わせてみましょう。

確定申告の書類作成を税理士に依頼した場合、支払った報酬も必要経費になります。ただし、対象年の翌年に確定申告しますので、たいてい報酬の支払いも翌年になります。
その場合は対象年の経費として計上できないので、翌年の確定申告時の経費となることを注意しておきましょう。

各種お問い合わせやご相談はこちら